В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ под индивидуальным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п. 4 данной статьи).
Согласно п. 1.1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание.
Учету в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд (п. 1.3 данной Инструкции).
Пунктом 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» для оформления права собственности на жилые дома, построенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, до 1 января 2010 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, регламентируются ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).
Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются:
— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Это подтверждается положениями абзацев 1 — 3 п. 1 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ.
Представления правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом N 122-ФЗ порядке (абз. 4 данного пункта).
Из положений п. 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ следует, что документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются:
— кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства;
— разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию;
— разрешение на строительство, в случае если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства.
При этом до 1 января 2010 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
В переходный период, т.е. с 1 марта 2008 года по 31 декабря 2009 года (включительно), кадастровые паспорта объектов недвижимости выдаются организацией по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями Закона о кадастре (ч. ч. 1 и 3 ст. 43 и ч. 1 ст. 48 Закона N 221-ФЗ).
Таким образом, до 1 января 2010 года единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства, являющимся основанием для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, признается его кадастровый паспорт.
Поскольку учету в ОТИ подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), кадастровый паспорт жилого здания может быть составлен только на полностью завершенный строительством и поставленный на государственный учет жилой дом. Следовательно, кадастровый паспорт на объект индивидуального жилищного строительства, не полностью завершенный строительством, не оформляется.
После 1 января 2010 года для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, не законченный строительством, наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен такой объект, требуется разрешение на строительство. Представления правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется, если право заявителя на него ранее было зарегистрировано в установленном Законом N 122-ФЗ порядке.