Юридическое сопровождение при регистрации сделок с недвижимостью.

При осуществлении сделок с недвижимостью стороны должны заключить между собой соответствующий договор.

Конечно, можно скачать договор в сети Интернет, однако никакая сеть не гарантирует Вам корректность формулировок в договоре, и отсутствие двоякого смысла.

Юрист по недвижимости учтет все нюансы при составлении именно Вашего договора, чтобы снизить в дальнейшем вероятность оспаривания Вашей сделки и переплаты сумм налога, а также упростить процесс государственной регистрации. Кроме того, специалист по регистрации недвижимости избавит от утомительных очередей в соответствующих органах, выполнит работу под ключ, представит Вам зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.

При совершении сделки с объектами недвижимого имущества, может понадобиться адвокат по недвижимости, в связи с тем, что ситуации и желание конечного результата, при совершении таких сделок, у всех разные.

Адвокат по недвижимости (специалист по недвижимости или юрист по недвижимости) нашего центра имеют высшее юридическое образование. Отличие между ними только в наличии у первого – статуса адвоката, подтвержденного соответствующим квалификационным экзаменом. Интересы стадии регистрации представляются на основании доверенности, подписанной Вами, и удостоверенной надлежащим образом, например нотариусом.

В наши дни, стоимость недвижимости и постоянная нуждаемость в ней, являются источником питания для злоупотребления правом и авантюр в этой сфере.

Минимизировать риск потери недвижимости или денежных средств, реализовать свои права и достигнуть положительного поможет профессиональный юриста по недвижимости, который является своего рода страховкой от попадания в неприятное положение.

Участие профессионала создаст желаемое доверие между сторонами, зафиксирует их позиции при ведении переговоров, и сделает наступление негативных последствий маловероятными.

Можно привлечь юриста к решению части вопросов – тогда сумма затрат на услуги будет ниже. Все зависит от участия юриста в конкретном случае.

Если у Вас достаточно времени и сил собирать документы самостоятельно, и Вы можете получить подробный перечень необходимого, либо уже имеете его, в дальнейшем специалист по недвижимости поможет проанализировать собранный пакет.

По сравнению с ценой вопроса – стоимостью объекта недвижимого имущества – расходы на специалиста по недвижимости для сопровождения сделки — не будут непосильно велики. Уверенность в снижении рисков — бесценна.

Мы  предлагаем гибкие тарифы, в зависимости от финансовых возможностей клиентов и готовы идти на компромисс. Если Вы не довольны ценами, которые предложил Вам исполнитель, оставьте сообщение в форме сделать заказ, указав цену, которая, как Вы считаете, будет справедливой. Мы постараемся пойти Вам навстречу. Ниже указаны примерные тарифы на услуги. Отсутствие позиции в прейскуранте не означает, что Вам не смогут оказать услугу. Уточнить стоимость, а также получить ответы на другие вопросы, Вы можете здесь.

Анализ спорной ситуации, включает изучение документов	от	3000	руб.
Подготовка проекта договора	от	5000	руб.
Подготовка искового заявления	от	5000	руб.
Представительство в регистрирующем органе (Федеральной службе Государственной регистрации кадастра и картографии)		10000	руб.

Споры в сфере регистрации недвижимости

В последние годы совершается значительное число действий, направленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Только в Московской области за 1 полугодие 2009 г. работниками Управления Федеральной регистрационной службы проведено свыше 649 тыс. регистрационных действий, что на 15,6% больше, чем за аналогичный период 2008 г. (в 2009 г. было зарегистрировано: 542 тыс. прав; 32 тыс. ограничений; 75 тыс. сделок) Сравнительный анализ статистических показателей деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показал, что количество регистрационных действий за 1 полугодие 2009 г. увеличилось на 10% по сравнению с показателями 1 полугодия 2008 г. (222 110 и 201 282 регистрационных действия соответственно).
Такое количество регистрационных действий обусловлено, прежде всего, требованиями, предусмотренными действующим законом для оформления прав на недвижимость и сделок с ним и тем значением, которое отводит государственной регистрации законодатель.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственная регистрация прав) представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законом. Основное ее значение заключается в том, что регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Необходимость в государственной регистрации возникает в строго определенных случаях, установленных законом. Согласно Закону о госрегистрации регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество. Исключением являются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Так, к недвижимому имуществу, права на которое подлежат обязательной регистрации, относятся:
земельные участки;
участки недр;
объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы).
К вещным правам, которые подлежат государственной регистрации, относятся:
право собственности;
право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
право постоянного (бессрочного) пользования.
Кроме названных вещных прав, регистрации подлежат также ограничения (обременения), под которыми понимается наличие определенных условий либо запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении им своих прав на конкретный объект недвижимости, которые установлены законом или уполномоченными органами. К ним относятся:
сервитут;
ипотека;
доверительное управление;
аренда.
Также обязательной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом, в частности:
договор купли-продажи жилого помещения;
договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса;
договор дарения (в том числе пожертвования) земельных участков;
договор дарения (в том числе пожертвования) земельных долей как долей в праве общей собственности;
отказ одаряемого принять в дар участок либо земельную долю;
договор ренты, пожизненного содержания с иждивением и др.
Государственная регистрация представляет собой довольно длительную и сложную процедуру, требующую от лица, оформляющего свои права, много времени и сил. Поэтому неудивительно, что иногда все предпринятые усилия не приводят к желаемому результату в виде государственной регистрации прав на недвижимое имущество либо соответствующих сделок с ним. Помимо того, что само право либо сделка остаются незарегистрированными, становится жаль потраченных времени, сил и денежных средств (например, при отказе в государственной регистрации уплаченная госпошлина не возвращается), направленных на совершение регистрационных действий.
В случае, если все условия, необходимые для государственной регистрации, выполнены, а действия регистратора, выразившиеся в отказе либо уклонении от государственной регистрации, или же иные действия, которые не привели к желаемому результату (например, отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах), нарушают ваши законные интересы, действующее законодательство предоставляет право обжаловать такие действия в досудебном либо в судебном порядке.
Основы обжалования действий регистрационных органов заложены в Конституции РФ. Прежде всего, это относится к положению, предусмотренному п. 2 ст. 45 Конституции РФ, согласно которому каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Данная норма отражена также в ст. 33 Конституции РФ, которая устанавливает, что граждане Российской Федерации имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления. Статья 46 закрепляет, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Дальнейшее развитие конституционных положений содержится в нормах Закона РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», в Арбитражном процессуальном кодексе (гл. 24) и Гражданском процессуальном кодексе (гл. 25).
Применительно к обжалованию действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нормы данных актов конкретизируются в ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и в ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В то же время, указанными нормами не был урегулирован сам порядок досудебного обжалования, что в значительной степени затрудняло применение данной процедуры и снижало ее эффективность. В связи с этим возникла насущная потребность разработки и принятия специальных нормативных актов в сфере административного и административно-процессуального права, направленных на регулирование порядка досудебного обжалования.
В частности, таким актом стал Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. N 293.
Внедрение данного Административного регламента предполагает совершенствование существующих и создание новых эффективных механизмов досудебного обжалования гражданами и организациями нарушающих их права и законные интересы решений и действий (бездействий) государственных органов и должностных лиц.
Наиболее эффективным следует признать обжалование действий регистрационных органов в судебном порядке. В частности, Конституционный Суд РФ в своем определении от 22 апреля 2004 г. N 213-О «По жалобе общественного благотворительного учреждения «Институт общественных проблем «Единая Европа» на нарушение конституционных прав и свобод статьями 255 и 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьями 2 и 5 Закона Российской Федерации «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» исходит из того, что в силу ст. 17 (ч. 1 и 2) Конституции Российской Федерации право на судебную защиту, как относящееся к основным, неотчуждаемым правам и свободам человека, признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ, что предполагает наличие конкретных гарантий, которые позволяли бы реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах, посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости. При этом осуществление права каждого на судебную защиту предполагает не только право на обращение с заявлением в суд, но и разрешение дела судом по существу в соответствии с подлежащими применению нормами права, а также вынесение судом решения, по которому нарушенные права лица, обратившегося за защитой, должны быть восстановлены.
В то же время следует отметить, что обжалование действий и решений органов, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, через суд представляет собой достаточно сложный способ решения проблемы, поскольку требует значительных временных и финансовых затрат на его реализацию.
К достоинствам административного обжалования можно отнести следующие:
наличие различных форм жалоб и способов их передачи;
доступность и простота процедур;
возможность рассмотрения жалоб специалистами в конкретной сфере;
оперативность реагирования.
В тоже время, административная процедура не лишена недостатков, в частности:
слабое законодательное регулирование порядка процедур;
слабое законодательное регулирование ответственности должностных лиц, рассматривающих жалобы;
наличие ведомственной заинтересованности.
Следовательно, в каждом конкретном случае необходимо критически оценить способ обжалования и возможность получения положительных результатов в итоге предпринятых действий, так как далеко не все заявления об обжаловании действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, достигают поставленной цели.
Например, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в 2008 г. были признаны незаконными в 19 случаях из 115 дел, по которым обжаловались действия Управления (решения вступили в законную силу), что составляет 16,5% от общего количества обжалованных действий Управления.
В целях защиты прав при государственной регистрации в данном пособии будет подробно освещен порядок обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как в судебном, так и досудебном порядке, а также проанализированы проблемы, возникающие в процессе обжалования.

Глава 1. Основания обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом и сделок с ним

1.1. Отказ в государственной регистрации и уклонение от государственной регистрации как основания обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Наиболее распространенным основанием для обжалования соответствующих регистрационных действий является отказ в совершении государственной регистрации.
Для обжалования необходимо помнить, что все основания, по которым может быть отказано в государственной регистрации, закреплены действующим законодательством.
Перечень, установленный п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации, не является исчерпывающим. Следовательно, дополнения в него могут быть внесены иными федеральными законами (например, п. 3.1 ст. 25.1 Закона о госрегистрации). Однако это не означает, что какие-либо иные основания, кроме перечисленных в Законе, могут служить законным основанием для отказа в государственной регистрации.
Так как зачастую причиной отказа в государственной регистрации служит собственная невнимательность лица, оформляющего свои права на недвижимое имущество, следует более подробно остановиться на каждом из оснований в отдельности.
1. Одним из случаев, когда может быть отказано в государственной регистрации, является непредставление документов, необходимых в соответствии с Законом о госрегистрации прав.
Регистрация осуществляется на основании заявления о госрегистрации права. Следует отметить, что по общему правилу заявление о регистрации сделки должны подать обе ее стороны. В случае если одна из сторон не обратилась в регистрационные органы, следует правомерный отказ в регистрации сделки и перехода прав по ней.
К заявлению должны быть приложены следующие документы.
1) Документы, подтверждающие правоспособность правообладателя:
а) для физического лица — документ, удостоверяющий личность, как правило, паспорт гражданина Российской Федерации. Однако могут быть предъявлены и иные документы, его заменяющие. К ним относятся: временное удостоверение личности гражданина РФ (в случае утраты паспорта либо если в отношении граждан проводится дополнительная проверка до выдачи паспорта); удостоверение личности или военный билет военнослужащего; для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей, общегражданский заграничный паспорт; паспорт моряка; удостоверение беженца, а также свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем.
В случае если в качестве заявителя выступает иностранный гражданин либо лицо без гражданства, следует дополнительно предоставлять вид на жительство, или разрешение на временное проживание, или визу, или иные предусмотренные действующим законодательством документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание или проживание в Российской Федерации. При этом иностранные документы принимаются к рассмотрению при наличии их легализации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации или положениями международных договоров, отменяющих или упрощающих процедуру легализации;
б) для юридического лица — учредительные и регистрационные документы. К ним относятся: устав, учредительный договор, свидетельство о госрегистрации юридического лица, свидетельство о постановке юридического лица на налоговый учет. При предоставлении учредительных документов иностранных юридических лиц необходимо также предоставить перевод текста учредительных документов на русский язык с нотариальным удостоверением подлинности подписи переводчика, осуществившего перевод.
2) Документы, подтверждающие право представлять интересы правообладателя. Данное требование относится к случаю, когда от имени правообладателя за регистрацией от имени правообладателя обращается третье лицо. К названным документам можно отнести следующие:
а) надлежаще оформленная доверенность, подтверждающая полномочия представителя (по общему правилу, в нотариально удостоверенной форме). Доверенности представителей юридических лиц должны быть подписаны руководителем юридического лица с приложением печати юридического лица и нотариально удостоверены;
б) документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности (например, протокол (выписка из протокола) общего собрания акционеров об избрании директора (генерального директора) акционерного общества, выписка из протокола общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью об избрании единоличного исполнительного органа общества (генерального директора, президента и др.), приказ о назначении руководителя государственного или муниципального унитарного предприятия);
в) в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет — документы, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельство о рождении, свидетельство об усыновлении;
г) в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина — соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства;
д) в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного данным нотариусом нотариального действия, — документ, подтверждающий полномочия нотариуса.
3) Документ об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, когда в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации государственная пошлина уплате не подлежит). Такими документами являются: квитанция об уплате, платежное поручение с исполнением или его копия, извещение или его копия. Размеры госпошлины определены ст. 333.33 НК РФ.
Следует отметить, что согласно ст. 333.16 НК РФ при регистрации права собственности госпошлина должна быть уплачена тем лицом, в пользу которого осуществляется регистрационное действие. То есть уплата должна производиться непосредственно самим заявителем от своего имени. Юридические лица уплачивают пошлину в безналичной форме со своих банковских счетов, открытых в кредитных организациях, филиалах кредитных организаций, учреждениях Банка России, по месту государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.
Уплата госпошлины иными лицами (в том числе, представителем заявителя) считается невыполнением возложенной на заявителя обязанности и влечет отказ в госрегистрации.
Например, в суд обратилось ОАО «Тверьуниверсалбанк» с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему, заключенных между ОАО и гражданами А.А. Калюшиным и В.А. Калюшиной. В своей жалобе заявитель указывает, что п. 22 ст. 333.33 НК РФ не создает препятствий для уплаты пошлины одной из сторон договора по соглашению между сторонами, если пошлина уплачивается одним из заявителей в государственный бюджет в полном объеме. Суд признал отказ в госрегистрации обоснованным, указав, что уплата ОАО пошлины является обязательным условием для совершения регистрационных действий и стороны не вправе самостоятельно определять в договоре условия о возложении расходов по уплате государственной пошлины.
4) Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права. К ним относятся:
а) акты, изданные органами государственной власти либо органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Под ними понимаются акты индивидуального применения права, ориентированные на разрешение конкретных ситуаций. К ним относятся различные постановления и прочие документы, направленные на предоставление или передачу недвижимого имущества тем или иным субъектам (например, постановление об отводе земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, решение о наложении сервитута на земельный участок), а также решения об изъятии соответствующего имущества либо ограничении в его использовании (например, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, решение о реквизиции, решение о резервировании земельного участка).

Пример. В суд обратилось ОАО «Экспресстрой» с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности. Отказ мотивирован отсутствием документов, подтверждающих в установленном законом порядке отведение земельного участка под строительство (реконструкцию) объекта. Суд, проанализировав все материалы дела, пришел к выводу, что проведение реконструкции подтверждается распорядительным актом органа государственной власти — Постановлением Правительства Москвы от 23 июля 2002 года N 583-ПП, что соответствует требованиям подп. 1 п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим отказ признан необоснованным;
б) договоры, а также иные сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Право на недвижимое имущество может переходить от одного лица к другому на основании таких договоров как договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, залога (ипотеки) и т.д.;
в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения. К ним относятся свидетельства о праве собственности на жилые помещения, выдаваемые в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 года N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В основании такого свидетельства лежит договор передачи в собственность жилого помещения, заключаемый между органами государственной власти либо органами местного самоуправления, а также предприятиями, учреждениями и гражданином, получающим имущество;
г) свидетельства о праве на наследство. Под свидетельством о праве на наследство следует понимать документ, удостоверяющий право лица на получение наследства, возникшее в результате наследования по закону или завещанию. Свидетельство выдается на основании письменного заявления наследника нотариусом либо должностным лицом, уполномоченным в соответствии с действующим законодательством совершать указанное нотариальное действие по месту открытия наследства;
д) вступившие в законную силу судебные акты. К ним относятся решения судов общей юрисдикции и арбитражных судов, устанавливающие права на недвижимое имущества либо подтверждающие возникновение, прекращение, переход либо ограничение прав (например, решение суда о признании права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом). Судебное решение считается вступившим в законную силу по истечении срока на обжалование.
Следует отметить, что в настоящее время решения третейских судов, устанавливающие права на недвижимое имущество, не являются достаточным основанием для государственной регистрации прав и не обязательны для регистрационных органов.

Пример. В суд обратилось ЗАО «Строительно-монтажное управление» с иском о признании недействительным отказа в регистрации права собственности на квартиру и требованием обязать учреждение юстиции зарегистрировать право собственности истца на указанное имущество. Руководствуясь ст. 9 и 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд пришел к выводу, что регистрационный орган при регистрации прав на недвижимое имущество имеет право оценить решение третейского суда, а также отказать в регистрации прав на объект недвижимости при наличии решения третейского суда, если отсутствуют доказательства законности перехода права на имущество. Отказ в государственной регистрации прав собственности на недвижимый объект признан обоснованным;
е) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. К ним относятся, в частности, свидетельства о праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования на землю, пожизненного наследуемого владения на землю и т.д.;
ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения (например, протокол общего собрания собственников земельных долей о передаче в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации своих земельных долей, распорядительный акт о передаче имущества, передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче вещи в случае заключения договоров купли-продажи (ст. 556 ГК РФ), аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 655 ГК РФ), мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ), возмездной ренты (п. 2 ст. 585 ГК РФ) с передачей недвижимости под выплату ренты, соглашения об отступном (ст. 409 ГК РФ) либо соглашения о расторжения договора с возвратом имущества (п. 4 ст. 453 ГК РФ));
з) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (например, выписка из похозяйственной книги, заверенная органами местного самоуправления, решение профкома предприятия, при котором организовалось садовое товарищество, справка о полной выплате пая в гаражно-строительном кооперативе).

Пример. Гражданин Н. решил зарегистрировать право собственности на жилой дом, расположенный в селе N N-ской области, 1863 года постройки. Никаких документов на указанный дом, кроме записи в похозяйственной книге, не сохранилось. Основанием для регистрации права собственности на дом послужила справка, выданная сельской администрацией, о том, что на основании записи в похозяйственной книге жилой дом принадлежит на праве собственности гражданину Н.
Истребование дополнительных правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества не допускается в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации. Исключение из этого правила составляют случаи, прямо предусмотренные законом.

Пример 1. В Арбитражный суд Оренбургской области обратилось общество «РИМ» с заявлением о признании незаконными действий УФРС по Оренбургской области в части истребования у общества документов, подтверждающих соблюдение порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства. Действия регистрационной службы были признаны незаконными, так как для государственной регистрации договора аренды обществом был представлен исчерпывающий перечень документов. Следовательно, у УФРС отсутствовали достаточные основания истребовать у истца дополнительные сведения.

Пример 2. Индивидуальный предприниматель Блажевич Е.С. обратилась в суд с иском к Учреждению юстиции о понуждении к государственной регистрации права на недвижимое имущество, приобретенного по договору купли-продажи. При рассмотрении материалов дела суд учел, что Учреждение юстиции не имело права в силу п. 3 ст. 35 СК РФ производить регистрацию недвижимого имущества приобретенного истцом у Петрова Р.Ю., без согласия его супруги Петровой О.П. В своем решении суд указал, что в случаях, установленных законодательством РФ, на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, в частности: нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации.
К дополнительным документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, можно отнести:
нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ);
согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом (п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК РФ);
разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ);
разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ);
согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
согласие всех участников совместной собственности на дарение имущества, находящегося в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ);
согласие всех участников совместной собственности на ипотеку имущества, находящегося в совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);
отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности комнаты в коммунальной квартире при ее возмездном отчуждении постороннему лицу, а также или извещение о продаже доли (комнаты) с указанием условий, на которых она продается (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав);
документ о лицах, зарегистрированных по месту проживания и проживающих в данном жилом помещении, в случае если предметом договора является жилое помещение (справки органов паспортно-визовой службы МВД России, выписки из домовых книг, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства).
Требование данных документов регистратором является законным, и в случае их непредставления может последовать правомерный отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5) Документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества.
В случае регистрации прав на земельный участок должен предоставляться кадастровый паспорт.
При регистрации прав на иной объект недвижимости предоставляется, как правило, кадастровый паспорт объекта (например, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастровый паспорт помещения) либо иной план, содержащий описание данного объекта (например, технический паспорт).
Кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, которая содержит сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер; если объектом недвижимости является земельный участок — описание местоположения границ объекта недвижимости; если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства — описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке; если объектом недвижимости является помещение — описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, а также кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, в случае наличия этажности номер этажа, на котором расположено это помещение; если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение — площадь и др.
Формы кадастровых паспортов утверждены Приказом Минюста РФ от 18 февраля 2008 года N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».
Паспорт на недвижимость можно получить в территориальных отделах БТИ и ФГУП «Ростехинвентаризации». Информация об органах, действующих в конкретном регионе, которые предоставляют необходимые документы, размещена на информационных стендах и сайтах территориальных Управлений ФРС.
Необходимость в предоставлении паспорта на регистрацию отпадает в случае, если ранее он, либо план объекта недвижимости, либо иной документ, включающий описание данного объекта, уже был представлен и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В то же время согласно п. 2 ст. 20 Закона о госрегистрации наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Следует отметить, что указанное положение позволяет зарегистрировать только права на земельный участок (например, право собственности), но не сделку, совершенную с таким земельным участком (например, купли-продажи) и не переход соответствующих прав (продавца к покупателю).
Вышесказанное подтверждается судебной практикой.
Например, в решении Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 мая 2008 года N 2-167-08 сделан вывод о том, что в силу прямого указания в Законе о госрегистрации отсутствие в государственном земельном кадастре сведений о границах земельного участка и его уточненной площади позволяет зарегистрировать право собственности на земельный участок, в то же время не позволяет произвести его отчуждение, поскольку предмет отчуждения не индивидуализирован. Договор купли-продажи такого участка является незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия — предмета отчуждения. Следовательно, регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок при отсутствии на то правовых оснований является незаконной.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представлен на информационных стендах и официальных сайтах регистрационных органов.
Действующее законодательство также содержит требования о количестве документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
в единственном экземпляре-подлиннике — заявление о государственной регистрации (заявителю не возвращается, помещается в дело правоустанавливающих документов)
не менее двух экземпляров:
а) копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления (один экземпляр документов возвращается правообладателю);
б) копии актов судов, установившие права на недвижимое имущество (один экземпляр документов возвращается правообладателю);
в) документы-подлинники, выражающие содержание сделок, совершенные в простой письменной форме и являющиеся основанием для государственной регистрации (один помещается в дело правоустанавливающих документов, второй возвращается правообладателю);
г) документы, выражающие содержание сделок, в случае регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании договоров и других сделок (подлинник возвращается правообладателю);
д) иные необходимые для государственной регистрации прав документы, за исключением актов органов государственной власти и местного самоуправления и актов судов, установивших права на недвижимость (подлинник возвращается правообладателю).
Близким к вышерассмотренному основанию является случай, когда на госрегистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о госрегистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с объектом недвижимого имущества.
Под ранее возникшими правами следует понимать права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 года (вступление в действие Закона о госрегистрации). Они признаются юридически действительными и подлежат регистрации только по желанию их обладателей.
Тем не менее, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Пример. ЗАО «Предприятие противопожарных работ «Рубин» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на нежилое здание. Суд, рассмотрев материалы дела, признал отказ УФРС законным. При этом суд исходил из того, что госрегистрация права собственности ЗАО «Предприятие противопожарных работ «Рубин» на данный объект недвижимого имущества, полученная ЗАО при реорганизации ООО «Рубин» (после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 1999 г.), возможна исключительно при условии наличия записи о государственной регистрации права собственности реорганизованного лица — ООО «Рубин» на данный объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав, т.е. права собственности передающей стороны. Однако согласно данным ЕГРП право собственности на данный объект не было зарегистрировано за ООО «Рубин».
К документам, подтверждающим права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие Закона о госрегистрации, в частности, относятся: государственные акты на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, выданные в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года N 493; свидетельство о праве собственности на землю, предусмотренное Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года N 177 «Об утверждении формы Свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»; договоры об отчуждении объектов недвижимого имущества и т.п.
2. Еще одним основанием для отказа в регистрации служит несоответствие по форме или содержанию представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства.
Прежде всего, требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию, определены Законом о госрегистрации и изданными на его основе Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они должны соответствовать требованиям, предъявляемым действующим законодательством Российской Федерации к определенному виду документов (в частности, к форме договоров, актов органов местного самоуправления, к свидетельству о наследстве и т.д.), и отражать сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Например, чтобы зарегистрировать договор аренды земельного участка сроком более 1 года и возникающие на его основе ограничения (обременения), необходимо, чтобы и сам договор (по форме и по содержанию) соответствовал тем условиям, которые к нему предъявляют Гражданский и Земельный кодексы РФ. То есть, указанный договор должен быть заключен в письменной форме, а также должен содержать все существенные условия для данного вида договоров: предмет, срок и т.д.
В частности, одним из существенных условий договора аренды согласно ст. 606, 614 ГК РФ является размер платы за временное владение и пользование имуществом, переданным по договору. Наряду с этим в ряде случаев регистраторы сталкиваются с договорами аренды, которые не включают в себя существенных условий, предусмотренных действующим законодательством.
Так, например, в одно из УФРС был представлен договор аренды, в котором арендная плата определялась в виде необходимых затрат на содержание арендуемого объекта недвижимости, осуществляемых за счет собственных средств. Однако в соответствии с требованиями действующего законодательства такая оплата не может расцениваться как вид арендной платы, так как оплата расходов на содержание имущества, переданного в аренду, является обязанность арендатора (п. 2. ст. 616 ГК РФ). Следовательно, соответствующее положение договора представляет собой ненадлежащие условие об арендной плате.
В качестве еще одного примера приведем договор об ипотеке (залоге недвижимости). Согласно ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре следует указывать предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Также он в обязательном порядке должен содержать сведения о праве, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право.
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию, должны содержать описание недвижимого имущества и, как правило, вид регистрируемого права (иное может быть предусмотрено Законом о госрегистрации).
В случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации, представляемые документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Например, в случае, если в интересах гражданина по оформлению прав на недвижимое имущество действует третье лицо на основании выданной ему доверенности, то указанная доверенность должна быть нотариально удостоверенной.
Тексты документов должны быть написаны разборчиво. Правила ведения ЕГРП конкретизируют сведения, которые необходимо указывать о правообладателе объекта недвижимости; лицах, в чью пользу ограничиваются (обременяются) права, и лицах, чьи права ограничиваются (обременяются); сторонах сделки.
Если в качестве указанных лиц выступают физические лица, следует указывать фамилию, имя и отчество, дату и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, а также адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. Все фамилии, имена и отчества физических лиц и адреса их мест жительства записываются полностью.
Необходимыми сведениями о российском юридическом лице являются:
его полное наименование;
идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
основной государственный регистрационный номер (ОГРН);
дата государственной регистрации и наименование органа, осуществившего такую регистрацию;
код причины постановки на учет;
адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).
Для иностранного юридического лица должны быть указаны:
его полное наименование;
страна регистрации (инкорпорации);
регистрационный номер;
дата регистрации и наименование регистрирующего органа;
адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации).
Сокращения в наименованиях юридических лиц и местах их нахождения не допускаются.
В случае если документы содержат подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, они не принимаются регистратором на государственную регистрацию.
В связи с этим встает вопрос о возможности отказа в государственной регистрации в случае наличия в предъявляемых документах орфографических и грамматических ошибок.
Не вызывает сомнения то, что такие ошибки могут быть самыми разнообразными. В то же время имеющаяся правоприменительная и судебная практика позволяет сделать вывод о том, что если орфографические и грамматические ошибки либо опечатки, существующие в тексте, позволяют однозначно установить волеизъявление автора, а также все необходимые условия сделки, предусмотренные действующим законодательством, то отсутствуют объективные основания для отказа в регистрации.
Также не подлежат приему документы, исполненные карандашом, либо документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Следует иметь в виду, что данные требования предъявляются только к документам, составленным после вступления в силу Закона о регистрации и введения в действие Правил, т.е. после 31 января 1998 года. К ранее составленным документам они неприменимы.
3. Обращение с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ненадлежащего лица является также одним из оснований для отказа в государственной регистрации.
Ненадлежащим лицом следует считать лицо, не наделенное законом правом на обращение с требованием о государственной регистрации прав на недвижимое имущество либо сделок с ним и действующее в противоречии с положениями законодательства РФ. Учитывая норму ст. 5 Закона о госрегистрации, Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к заявителям причисляются: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства.
При этом к надлежащим лицам следует отнести:
правообладателя (при регистрации права собственности или иного вещного права на объект недвижимого имущества и его обременения);
стороны договора;
представителей правообладателя или сторон договора, действующих на основании доверенности или закона;
лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты;
органы государственной власти и местного управления при регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также при регистрации обременений, установленных в публичных интересах;
лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя;
нотариусов;
судебных приставов-исполнителей.

Пример. В суд обратилось ТСЖ «Чайка» с требованием о признании незаконным решения УФРС по Москве об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок. Отказ в регистрации был, в частности, мотивирован тем, что при обращении с заявлением о регистрации ТСЖ «Чайка» являлось ненадлежащим лицом. По мнению УФРС, надлежащими лицами в данном случае выступают сами собственники помещений в доме, однако они в установленном законом порядке в регистрирующий орган не обращались. Суд при рассмотрении дела признал данный довод ошибочным. При этом суд исходил из того, что ТСЖ «Чайка» действовало на основе п. 8 ст. 138 ЖК РФ и решения общего собрания собственников помещений ТСЖ, поручившим ТСЖ «Чайка» подготовить необходимые документы для регистрации права общей долевой собственности помещений на земельный участок и сдать их на госрегистрацию.
К случаям отказа по основанию обращения ненадлежащего лица можно, в частности, отнести подачу заявления несовершеннолетним или недееспособным гражданином, лицом, чьи права прекращены вступившим в законную силу решением суда, третьим лицом, действующим в интересах правообладателя, не имеющего на то права ни на основании доверенности, ни на основании закона, филиалом юридического лица о регистрации совершенной им сделки без полномочий от юридического лица.

Пример. Предприниматель Забелина А.А. обратилась суд с иском к УФРС о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации права собственности и об обязании УФРС зарегистрировать за ней изменения в праве собственности на имущество, согласно справкам ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», в связи с осуществленной реконструкцией. Свой отказ УФРС обосновало, в частности, тем, что с заявлением о проведении госрегистрации обратилось ненадлежащее лицо, так как право собственности Забелиной А.А. прекращено на основании вступившего в законную силу решения суда. Суд признал отказ обоснованным и отметил, что отсутствие записи о праве собственности Забелиной А.А. на спорные объекты в ЕГРП объективно подтверждает невозможность внесения каких-либо изменений в несуществующие записи.
4. Еще одним довольно распространенным случаем является несовпадение фамилии, имени или отчества правообладателя в заявлении и правоустанавливающих документах, произошедшее в результате описки (опечатки) в предъявляемых на регистрацию документах.
Например, правообладателем недвижимого объекта является Самойлова Алина Викторовна, а заявление написано от имени Самойловой Алены Викторовны, у которой в соответствии с правоустанавливающими документами нет никаких прав на данный объект. В итоге следует отказ в государственной регистрации в связи с подачей заявления ненадлежащим лицом.
5. В качестве еще одного основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закон называет признание недействительным акта государственного органа или акта органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
Такая формулировка позволяет сделать два вывода. Во-первых, акт государственного органа или органа местного самоуправления, признанный недействительным в установленном законом порядке, не может являться правоустанавливающим документом, так как он не имеет юридического значения и в этом смысле не существует. Во-вторых, чтобы быть основанием для государственной регистрации, подобные акты должны соответствовать тем требованиям, которые предъявляет для данного вида документов законодательство, действовавшее в месте издания таких актов на момент их издания.
Следовательно, для того чтобы отказать в госрегистрации права, возникшего на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, он должен быть признан недействительным. В то же время, чтобы служить основанием для регистрации, необходимо его соответствие закону. Данное соответствие устанавливается в процессе правовой экспертизы документов регистрирующим органом. Компетенция органов государственной власти или местного самоуправления, издавшего акт о правах на недвижимое имущество, определяется соответствующими правовыми актами, в том числе актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа.

Обязательной государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о госрегистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Также государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом Закон о госрегистрации не конкретизирует, какие вещные права подлежат регистрации, а какие из них не могут быть зарегистрированы.
Из этого следует, что все права на недвижимое имущество и их ограничения (обременения), о которых нет специального указания в Законе о госрегистрации, подлежат обязательной регистрации.
В то же время данный вывод необходимо применять в совокупности с иными нормами действующего законодательства Российской Федерации, в частности положениями ст. 131, 216 ГК РФ и др.
Так, ГК РФ ограничивает перечень вещных прав на недвижимое имущество, подлежащие регистрации, непосредственным их перечислением в ст. 131. К вещным правам, которые подлежат регистрации согласно ст. 131, 216 ГК РФ, относятся:
право собственности;
право пожизненного наследуемого владения;
право постоянного (бессрочного) пользования;
право хозяйственного ведения;
право оперативного управления;
сервитуты.
Кроме того, в ГК РФ указано, что регистрации подлежат также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами. Следовательно, могут быть зарегистрированы только те права на недвижимое имущество, в отношении которых существуют особые указания в законе.

Следует помнить, что регистрационный орган не обладает юрисдикционными функциями. Вследствие этого он не может устанавливать недействительность чьего-либо права.
Отсутствие прав либо недействительность права должна быть подтверждена либо решением суда, либо документами, находящимися в распоряжении регистрационных органов.
В качестве примера можно привести случай, когда отказ в регистрации следует из-за признанного судом недействительным договора купли-продажи земельного участка, который является для продавца правоустанавливающим документом.
Другим примером является ситуация, когда регистрирующий орган не обладает информацией о соответствующей регистрации права лица, производящего отчуждение объекта (права на объект ни за кем не зарегистрированы либо зарегистрированы за другим лицом).
Отсутствие прав может быть подтверждено и требованиями действующего законодательства. Например, в случае обращения государственного унитарного предприятия, заключившего договор продажи объекта недвижимости, закрепленного за ним, но не получившего согласия собственника на данные действия, за регистрацией перехода прав на данный объект.
8. Еще одним основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действующее законодательство признает случай, когда лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Таким лицом, например, является супруг, который в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ не получил нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение сделки с недвижимостью, которая является совместно нажитым имуществом.
Данное нормативное положение указывает на необходимость внесения в правоустанавливающий документ сведений обо всех существующих ограничениях и обременениях прав на объект недвижимого имущества на момент составления данного документа (в частности, залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц и т.д.). Например, в случае купли-продажи земельного участка, арендованного третьим лицом, продавец (и в данном случае одновременно арендодатель) обязан предупредить покупателя о наличии прав арендатора на приобретаемое имущество. В данной ситуации, если сведения об арендных отношениях не нашли отражения в заключаемом договоре, а в ЕГРП имеется запись об аренде, в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом будет отказано. Иным случаем отказа по рассматриваемому основанию может служить представление на регистрацию договора продажи квартиры без приложения перечня лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.
Следует отметить, что возможность отказать в регистрации у регистратора появляется только в том случае, если правоустанавливающий документ не содержит те ограничения (обременения) прав, которые зарегистрированы в ЕГРП.
В то же время не все ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации и соответственно не находят своего отражения в ЕГРП. Например, право собственности на квартиру может быть ограничено правами нанимателя по договору найма жилого помещения. И хотя при распоряжении своим имуществом собственник обязан включить данное условие в договор, однако в случае, если этого не произойдет, отказа в государственной регистрации не последует. В случае, если в последующем возникнут какие-либо споры по поводу прав на объект недвижимости, они должны разрешаться в судебном порядке.
На практике возможна ситуация, когда само лицо, отчуждающее объект недвижимости, не знает об ограничении (обременении) своего права. В частности, так может сложиться в случае установления ограничений прав на земельные участки в общественных интересах (например, установление водоохранной зоны и пр.). Однако и в данном случае должен следовать отказ в государственной регистрации, так как до заключения договора правообладатель недвижимости может узнать обо всех ограничениях своих прав, получив выписку из ЕГРП.
9. Отказ в государственной регистрации возможен в случае, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Анализ указанного основания позволяет сделать вывод о том, что под него подпадает несколько различных ситуаций.
Во-первых, когда из правоустанавливающего документа следует, что лицо имеет права не на весь объект недвижимого имущества, а на его часть.
В качестве примера можно привести случай, когда лицо, продавшее целый жилой дом и обратившееся с заявлением о регистрации договора и перехода права собственности на покупателя, представило в доказательство своих прав свидетельство о наследстве. Однако из него следовало, что этот продавец располагал правом собственности только на часть отчуждаемого дома.
Во-вторых, когда из правоустанавливающего документа невозможно установить возникновение у заявителя того права, которое он просит зарегистрировать. Например, обращения за регистрацией права собственности государственных унитарных предприятий и учреждений, или обращение юридических лиц, в уставный капитал которых внесено только право пользования объектами недвижимости, за регистрацией права собственности на них.
В-третьих, когда имя или наименование заявителя не указано в правоустанавливающем документе.
В-четвертых, когда правоустанавливающий документ, представленный на госрегистрацию, не позволяет идентифицировать объект недвижимости, о регистрации прав на который было заявлено.

В государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом может быть отказано по рассматриваемому основанию также в случае, если в ЕГРП уже содержится запись об аналогичной сделке по одному и тому же предмету, но с другим лицом.

В то же время необходимо отметить, что данные расхождения могут указывать на совершенные правонарушения, например, на незаконную перепланировку.
11. Еще одним основанием к отказу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является недопустимость регистрации права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок согласно действующему законодательству не может быть предоставлен в частную собственность (п. 5 ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
При этом данное положение относится не ко всем земельным участкам, а только к тем, которые были предоставлены до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Такие участки могут быть предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а также если в правоустанавливающих либо правоудостоверяющих документах на земельные участки не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид данного права.
Следовательно, для того чтобы отказать по данному основанию, регистрационный орган должен определить три существенных условия:
с какой целью предоставлен данный участок;
предоставлен ли участок до введения Земельного кодекса РФ;
может ли данный участок быть предоставлен в частную собственность.
Действующим законодательством к земельным участкам, которые не могут предоставляться в частную собственность, прежде всего, отнесены участки, изъятые либо ограниченные в обороте.
Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
К ним относятся участки, которые заняты следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:
государственными природными заповедниками и национальными парками (исключение составляют случаи, предусмотренные ст. 95 ЗК РФ);
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
объектами организаций федеральной службы безопасности;
объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
воинскими и гражданскими захоронениями;
инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
В частную собственность не предоставляются также земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральными законами.
Ограниченные в обороте земельные участки указаны в п. 5 ст. 27 ЗК РФ.
Однако это не означает, что права на иные земельные участки, которые не могут быть предоставлены в частную собственность, могут быть зарегистрированы. В этом случае отказ в государственной регистрации следует на основании абз. 4 ст. 20 Закона о госрегистрации, т.е. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Причины приостановления государственной регистрации довольно субъективны, поскольку регистратор принимает решение о приостановлении «при возникновении у него сомнений». Данные сомнения могут возникнуть в отношении:
наличия оснований для государственной регистрации (например, обладает ли лицо правом распоряжаться имуществом, имеются ли у органа государственной власти полномочий на издание соответствующих актов и т.п.);
подлинности документов, представленных на государственную регистрацию;
достоверности сведений, указанных в представленных на регистрацию документах.
Государственная регистрация может быть приостановлена по инициативе правообладателя, сторон договора либо уполномоченных ими лиц. В этом случае основанием является письменное заявление указанных лиц.
Наиболее объективным основанием приостановления регистрации является судебное решение(определение, постановление.)
По общему правилу регистрация не может быть приостановлена на срок более одного месяца. Данное положение справедливо и для случая обращения с письменным заявлением только одной из сторон договора о возврате документов без проведения регистрации прав.
В то же время Закон о госрегистрации предусматривает исключения из общего срока для приостановления регистрации. Так, в случае приостановления госрегистрации на основании заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченных ими лиц срок не может превышать трех месяцев (п. 3 ст. 19 Закона о госрегистрации). Если в регистрирующий орган поступило решение (определение, постановление) суда о наложении ареста на объект недвижимости или запрета совершать определенные действия с таким объектом, государственная регистрация прав должна приостанавливаться до снятия ареста или запрета в установленном законом порядке.
Указанные сроки установлены законодателем для устранения причин, явившихся препятствием для государственной регистрации. При этом государственный регистратор должен предпринять все необходимые меры для получения дополнительных сведений и подтверждения подлинности документов либо достоверности указанных в них сведений. В свою очередь, заявители вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у них оснований для регистрации прав, а также подтверждающие подлинность документов и достоверность сведений, содержащихся в них.
Письменное уведомление о приостановлении государственной регистрации направляется заявителю государственным регистратором в день принятия решения о приостановлении с указанием причин принятия данного решения.
В случае регистрации договора участия в долевом строительстве отказ в регистрации может последовать также по основаниям, предусмотренным п. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Во-первых, в регистрации может быть отказано в случае наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства. Во-вторых, в регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, отказывается, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство, а договор поручительства не представлен. Следовательно, данные нормы, по сути, конкретизируют основания для отказа в госрегистрации, установленные п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации, применительно к договору участия в долевом строительстве.
Подобные нормы предусмотрены в п. 2 ст. 29 Закона о госрегистрации относительно ипотеки. Так, в ее регистрации может быть отказано в случаях, если согласно действующему законодательству РФ не допускается ипотека указанного в договоре недвижимого имущества, а также, если содержание договора об ипотеке (прилагаемых к нему необходимых документов) не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю направляется письменное уведомление с указанием мотивированных причин отказа и ссылками на нормативные правовые акты, которыми руководствовался регистратор. Законом установлен срок для направления данного сообщения — не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Копия отказа помещается в дело правоустанавливающих документов.
13. В качестве еще одного действия регистрирующего органа, которое возможно обжаловать, названо уклонение от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанное основание закреплено в п. 5 ст. 4 Закона о госрегистрации.
Следует отметить, что действующее законодательство не определяет, какие действия (бездействие) должны рассматриваться как уклонение от государственной регистрации.
Чтобы уяснить смысл данного понятия, необходимо проанализировать мнения юристов-правоведов по этому вопросу.
Рассмотрим иные основания обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, более подробно.
1. Действующим законодательством прямо закреплена возможность обжалования отказа регистрационного органа в предоставлении информации о зарегистрированных правах или статистической информации.
Это положение продиктовано, прежде всего, открытостью сведений о государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации установлена обязанность регистрационного органа предоставлять сведения, которые содержатся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Для получения информации достаточно предъявления заявления в письменной форме и документов, удостоверяющих личность. Если заявителем является юридическое лицо, необходимо также представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.
В то же время Законом ограничен круг лиц, которым могут быть предоставлены следующие сведения: о содержании правоустанавливающих документов (исключение составляют сведения об ограничениях (обременениях)); о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости; о переходе прав на объекты недвижимости; о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.
К таким лицам относятся:
правообладатели или их законные представители;
физические и юридические лица, получившие доверенность от правообладателя или его законного представителя;
руководители органов местного самоуправления и руководители органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;
лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;
федеральные антимонопольные органы и его территориальные органы в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;
Председатель Счетной палаты РФ, его заместитель и аудиторы Счетной палаты РФ для обеспечения деятельности Счетной палаты РФ;
нотариус о правах наследодателя на объекты недвижимости в связи с открытием наследства.
Правообладатели недвижимого имущества также могут затребовать сведения о лицах, получивших информацию об объекте недвижимости, на который они имеют права.
Любым лицам может быть предоставлена статистическая информация, основанная на сведениях из ЕГРП. К ней относятся данные: об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период; о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений; об объектах таких сделок; о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и т.п. Отказ в предоставлении данной информации может последовать только в случае, если данные действия нарушает права и законные интересы правообладателей.
Законодательством определен срок, в течение которого регистрационный орган (Росреестр, УФРС) обязан предоставить затребованную заинтересованными лицами информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество либо статистическую информацию. По общему правилу данный срок равен пяти рабочим дням (если ЕГРП ведется на электронном носителе — одному рабочему дню, следующему за днем обращения). Исключением является срок для выдачи правообладателю сведений о лицах, получивших информацию об его объекте недвижимости, который равен семи рабочим дням. В указанные сроки регистрационный орган должен либо выдать затребованную у него информацию, либо дать мотивированный отказ.
Таким образом, правообладатели и другие заинтересованные лица (например, стороны сделки) могут обжаловать не только сам необоснованный отказ в предоставлении запрашиваемых сведений, но и предоставление данной информации в более длительные сроки, чем установлено действующим законодательством. Последнее имеет большое значение для заключения каких-либо сделок с недвижимым имуществом (например, невыдача информации об обременениях (ограничениях) в предусмотренный законом срок может повлечь отказ сторон от заключения сделки).
2. Основанием для обжалования действий органа, осуществляющего регистрацию, может явиться отказ государственного регистратора в исправлении технической ошибки, допущенной при госрегистрации.
Исправление подобных ошибок производится в порядке, предусмотренном ст. 21 Закона о госрегистрации, на основании письменного заявления заинтересованного лица об ошибке в записях.
Устранение технической ошибки должно быть произведено в течение трех дней с момента ее обнаружения. После этого, также в течение трех дней, все участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, уведомляются в письменной форме об исправлении ошибки.
Исправление подобной технической ошибки допускается только в том случае, если нет оснований считать, что данное исправление может причинить ущерб либо нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.
Согласно п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 сентября 2002 года N 219, допускается внесение в Единый государственный реестр прав записи об изменениях таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта, изменение объема выполненных строительно-монтажных работ для объектов незавершенного строительства и т.п.
Следовательно, под технической ошибкой может пониматься расхождение между документами, предъявляемыми на госрегистрацию, и записями в ЕГРП, которое после исправления не влечет изменения прав, так как права на имущество могут быть изменены только на основании правоустанавливающих документов
В связи с вышесказанным на практике возник вопрос о возможности исправления ошибок в записях ЕГРП, допущенных не самим регистратором, а третьими лицами, которые предоставили правообладателю (заявителю) соответствующие сведения.
Проанализировав действующее законодательство, приходим к выводу о положительном ответе на данный вопрос, т.е. техническая ошибка, допущенная при государственной регистрации прав, может быть исправлена и в том случае, если она возникла не вследствие виновных действий регистратора. Такой вывод подтверждается и материалами судебной практики.

3. В качестве еще одного основания обжалования можно назвать отказ в приеме документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обратим внимание, что согласно п. 4 ст. 13 Закона о госрегистрации отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. В то же время, как было сказано выше, действующим законодательством предусмотрено, что приему на госрегистрацию не подлежат документы, имеющие определенные дефекты. К ним относятся: подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные исправления; исполненные карандашом; имеющие серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать содержание документа (п. 3 ст. 18 Закона о госрегистрации). Данный перечень является исчерпывающим, т.е. никакие иные причины не могут служить основанием для отказа в приеме документов.
Не может служить основанием для отказа в приеме документов также и исправление, заверенное надлежащим образом.
На данное обстоятельство, в частности, обращено внимание в материалах судебной практики (см. например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 июня 2006 года N А33-21201/2005-Ф02-2904/06-С2, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 июня 2006 года N А33-21202/2005-Ф02-2864/06-С2).
Фактически данные положения означают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может отказать только в приеме документов, имеющих вышеназванные дефекты. В данном случае недопустим будет только необоснованный отказ в приеме документов, т.е. в случае непринятия на регистрацию документов, соответствующих предъявляемым к ним действующем законодательством требованиям.
Аналогичный вывод сделан, в частности, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 февраля 2007 года N КГ-А40/103-07.
Анализ положения п. 4 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» показывает, что в случае, если заявитель считает, что указанные документы соответствуют всем требованиям и настаивает на их принятии регистрационным органом, последний отказать в их принятии не вправе. Однако надо помнить, что, приняв документы, не отвечающие установленным законом требованиям, регистратор вправе отказать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что документы, представленные на госрегистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Для обжалования отказа в приеме документов необходимо доказать, что такой отказ действительно произошел. Для его подтверждения целесообразно получить об этом письменное уведомление, чтобы его было возможно предоставить в последующем в качестве доказательства. Заметим, поскольку не допускается отказ в приеме документов для регистрации, Законом о госрегистрации не определены ни порядок, ни форма подобного отказа. Данный пробел, в частности, урегулирован п. 83 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Так, если регистратор в результате визуального просмотра документов выявит их несоответствие требованиям действующего законодательства (есть подчистки, приписки, зачеркнутые слова и т.д.), он должен уведомить заявителя о наличии препятствий для госрегистрации прав. При этом заявителю должно быть разъяснено содержание выявленных недостатков и предложено их устранить. Если заявитель выразил желание устранить препятствия, специалист, ответственный за прием документов, должен прервать подачу на госрегистрацию прав.
В данном случае регистратором формируется два экземпляра перечня выявленных препятствий для государственной регистрации прав, после чего они подписываются заявителем. Первый экземпляр перечня вместе с представленными документами передается заявителю, второй остается у специалиста. По сути, такой перечень и будет представлять собой мотивированный отказ регистрационного органа об отказе в принятии документов на регистрацию и соответствующим доказательством.
В случае если заявитель хочет устранить препятствия после подачи документов на государственную регистрацию прав (позднее представив исправленные документы), регистратор должен указать на наличие препятствий для проведения регистрации прав и предложить заявителю письменно подтвердить факт уведомления. В данном случае оформляется расписка о приеме документов в двух экземплярах, в которой делается отметка о соответствии или несоответствии представленных документов установленным законом требованиям. Первый экземпляр расписки передается заявителю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.
Таким образом, у заявителя должны в любом случае остаться документы, подтверждающие прием документов либо отказ в их приеме (расписка о приеме или перечень выявленных препятствий соответственно).
Если доказательств отказа в приеме документов не будет представлено, в удовлетворении заявленных требований может быть отказано.
4. К другим иным действиям органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые могут быть обжалованы, можно отнести:
уклонение от выдачи закладной первоначальному залогодержателю;
отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений;
погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил;
регистрация несуществующей ипотеки;
отказ в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества;
отказ в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке;
необоснованное приостановление государственной регистрации;
нарушение сроков регистрации;
отказ в приеме заявления о предоставлении информации о зарегистрированных правах;
отказ в выдаче и уклонение от выдачи свидетельства о государственной регистрации прав, а также документов после государственной регистрации.
Фактически, могут быть обжалованы любые действия регистрационных органов, которые не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, непринятие руководителем Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, основанных на действующем законодательстве Российской Федерации мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации и ее территориальных органов.

1.3. Проблемы обжалования акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Действующим законодательством предусмотрена возможность обжалования действий либо бездействия регистрационных органов: отказа в государственной регистрации, уклонения от государственной регистрации и т.д. При этом ничего не сказано о возможности обжалования акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и документов, ее подтверждающих.
До сих пор указанный вопрос остается дискуссионным как в юридической литературе, так и в правоприменительной практике.
Такое положение дел объясняется, прежде всего, тем, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В результате проведения госрегистрации вносятся соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Удостоверением проведенной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество является свидетельство о государственной регистрации прав. Отметим, что правоустанавливающие документы, которые были выданы до вступления в силу Закона о госрегистрации (в частности, государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком), сохраняют свою юридическую силу. Юридически действительными признаются также формы свидетельств государственной регистрации, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства.
Регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Данная надпись представляет собой штамп, в котором указаны наименование территориального органа Росреестра, номер регистрационного округа, объект произведенной регистрации, дата и номер регистрации, фамилия, инициалы и подпись регистратора. А также проставляется печать регистрационного органа с изображением Государственного герба Российской Федерации. Такая запись может выглядеть следующим образом:
Формы свидетельств и специальной надписи определены Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
В связи с этим, довольно часто граждане и юридические лица пытаются путем предъявления требований о признании недействительным акта государственной регистрации, об исключении из государственного реестра записи о регистрации права, о признании недействительным свидетельства о регистрации или о признании недействительной записи в реестре опровергнуть наличие у других лиц прав на объекты недвижимого имущества. В этом случае встает вопрос о возможности предъявления данных требований.
Во-вторых, запись в ЕГРП не может рассматриваться в качестве самостоятельного основания для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. В сущности, данная запись представляет собой особый юридический факт, который в совокупности с другими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Ее следует рассматривать как часть сложного юридического состава, в результате которого возникает право собственности либо иное вещное право на недвижимое имущество. В то же время она не затрагивает конкретных прав и обязанностей сторон по договору.
В-третьих, свидетельство о правах на недвижимое также нельзя признать ненормативным актом, поскольку не порождает правовых последствий, а ненормативный акт их должен порождать. Оно также не содержит в себе запрета, предписания, дозволения; не существует санкций за его нарушение в силу невозможности последнего; не предусмотрена возможность обжалования свидетельства в административном порядке. То есть, не имеет тех признаков, которые характеризуют ненормативный правовой акт. Данное свидетельство не является актом регистрирующего органа, а только удостоверяет права на недвижимость и выдается на основании записей в Едином государственном реестре прав. Следовательно, оно не может быть обжаловано в суд с привлечением регистрирующего органа в качестве органа, совершившего незаконное действие.
В-четвертых, действующее законодательство не предусматривает возможность обжалования как в досудебном, так и судебном порядках факта государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества или сделок с ним. Также законом не установлены полномочия суда по признанию госрегистрации в целом, записи о праве либо свидетельства о правах недействительными.
Таким образом, был сформирован правовой подход, согласно которому ни запись в ЕГРП, ни свидетельство о государственной регистрации, ни сам акт государственной регистрации не являются ненормативными правовыми актами, так как они не адресованы определенному кругу лиц, не носят разового характера, не прекращают своего действия в связи с исполнением, в акте регистрации не выражаются властные полномочия регистрирующего органа, государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Следовательно, они не подлежат обжалованию.
В настоящее время судами выработана позиция, в соответствии с которой требования о признании акта государственной регистрации, свидетельства о регистрации, записи в ЕГРП недействительными и т.п. не могут рассматриваться в качестве надлежащего способа защиты. Данный вывод следует из того, что по общему правилу государственная регистрация не подлежит оспариванию в отрыве от оспаривания оснований ее возникновения. Оспаривать зарегистрированное право лицо может путем предъявления иска к правообладателю, а не к регистрирующему органу. В настоящее время действующим законодательством установлено, что само зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено исключительно в судебном порядке.
Подобные выводы приводят в своих решениях суды, отказывая в удовлетворении требований о признании акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество недействительным как ненормативного акта (см. постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 августа 2005 года N А62-1446/04, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 июня 2005 года N Ф03-А37/05-1/1348, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 марта 2008 года N Ф04-1331/2008(1368-А45-32), Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 марта 2007 года N Ф09-1597/07-С6, Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 апреля 2006 года N А48-6198/05-20 и др.).
Анализ судебной практики показал, что при наличии спора о праве на недвижимое имущество в случае предъявления исков о признании действий (бездействия) органов, осуществляющих государственную регистрацию, незаконными суды отказывают в удовлетворении предъявляемых требований.

Учитывая вышесказанное, при предъявлении требования о признании действий либо бездействия регистрирующих органов по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве необходимо учитывать наличие спора о праве. В случае его наличия необходимо сначала разрешать в судебном порядке спор о праве, а затем обжаловать соответствующие действия (бездействие).

Глава 2. Досудебный порядок обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1. Подача жалобы на действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Рассмотрим действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые могут быть обжалованы в досудебном порядке.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что не все действия органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть обжалованы в досудебном порядке.
В частности, Закон о госрегистрации, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяют действия, которые могут быть обжалованы только в суд либо арбитражный суд. К таким действиям относятся:
отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
уклонение от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
отказ в предоставлении сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества;
отказ в исправлении технической ошибки, если существуют основания полагать, что такое исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи;
уклонение от выдачи закладной первоначальному залогодержателю;
отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений;
погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил;
регистрация несуществующей ипотеки;
отказ в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества;
отказ в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке.
Таким образом, в досудебном порядке могут быть обжалованы только те действия, в отношении которых в законе нет прямого указания на то, что они могут быть обжалованы исключительно в судебном порядке. Следовательно, те действия, ссылка о судебном обжаловании которых не содержится в действующем законодательстве, могут быть обжалованы в досудебном порядке (например, нарушение сроков регистрации, отказ в приеме документов на государственную регистрацию, отказ в приеме заявления о предоставлении информации о зарегистрированных правах и т.п.).
2. Рассмотрим органы, в которые можно обжаловать действия по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке досудебного обжалования. Закон РФ от 27 апреля 1993 года N 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» (ст. 4) и Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляют заинтересованным лицам право обратиться с жалобой на незаконный действия регистрационных органов или регистраторов к вышестоящему в порядке подчиненности государственному органу, должностному лицу.
В соответствии с Законом о госрегистрации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Под регистрационным округом понимается территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации.
Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 года N 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до недавнего времени являлась Федеральная регистрационная служба. Однако в целях оптимизации структуры федеральных органов исполнительной власти, в соответствии со ст. 112 Конституции Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 года N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная регистрационная служба с 1 марта 2009 года переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
При этом на данную службу вышеназванным Указом возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
К территориальным органам, действующим в соответствующих регистрационных округах (т.е. в субъектах Российской Федерации), относятся соответствующие управления. В настоящее время данные органы не были переименованы и по-прежнему остаются управлениями Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту Российской Федерации. Такая ситуация объясняется переходным периодом, в течение которого происходит присоединение Агентства кадастра объектов недвижимости и Агентства геодезии и картографии к Федеральной регистрационной службе (т.е. образование Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) и объединение их территориальных органов. Объединение управлений в субъектах Российской Федерации будет происходить по мере готовности каждого субъекта, а в целом по стране должно завершиться к 1 января 2011 года. Также к 2012 году предполагается создание путем преобразования подведомственных Росреестру государственных учреждений федеральных автономных учреждений и передача им функции по кадастровому учету и регистрации прав. До этого времени действующие территориальные органы сохраняют свои функции.
Росреестр осуществляет свою деятельность на основании Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 года N 457.
Необходимо отметить, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации, которое осуществляет функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, по государственному мониторингу земель, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и по геодезии и картографии.
Контроль за деятельностью территориальных органов Росреестра (УФРС) осуществляется непосредственно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. В свою очередь, деятельность самой Службы подконтрольна Министерству юстиции Российской Федерации.
Таким образом, заинтересованные лица могут обжаловать вышестоящему в порядке подчиненности государственному органу, должностному лицу незаконные действия (бездействие) должностных лиц:
обособленных подразделений территориальных органов Росреестра (отделы УФРС) — в территориальные органы Росреестра (УФРС) или непосредственно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии;
территориальных органов Росреестра — в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии;
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — либо руководителю Росреестра, либо непосредственно в Министерство юстиции Российской Федерации.
Что касается действий руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, то они могут быть обжалованы в Министерство юстиции Российской Федерации.
Еще одной организацией, в которую можно обжаловать незаконные действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является прокуратура РФ. Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 168-ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура является единой федеральной централизованной системой органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
На органы прокуратуры РФ действующим законодательством возложены, в частности, функции по надзору за соблюдением прав и свобод человека и гражданина федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами субъектов Российской Федерации, их должностными лицами. При этом в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов вышеназванными органами исполнительной власти и их должностными лицами, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.
Таким образом, прокуратура является особой инстанцией, деятельность которой направлена на сохранение и обеспечение законных прав и интересов, в том числе и в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом она является обособленной, независимой от Росреестра организацией. Поэтому при допущении нарушения прав физических и юридических лиц Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами и должностными лицами можно рассчитывать на объективное рассмотрение поданной жалобы органами прокуратуры. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законодательства Российской Федерации. При этом запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются прокурором в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством (ст. 10 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации»).
В прокуратуру можно обращаться на любом этапе обжалования незаконных действий регистрационных органов: как до обращения с соответствующим заявлением в Росреестр и его территориальные органы либо в Министерство юстиции РФ, так и после него, если предпринятые действия не привели к удовлетворительному результату. Обращения (в письменной или устной форме) могут быть представлены на личном приеме или направлены по почте, телеграфу, факсимильной связи, информационным системам общего пользования.
Кроме того, прокурору действующим законодательством предоставлено право отстаивать законные права и интересы граждан и юридических лиц в судах, в том числе по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Прежде всего, указанные права ему делегированы ст. 1 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», согласно которой прокуроры (их заместители) могут участвовать в рассмотрении дел судами, арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. Данное положение конкретизировано в ч. 2 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Согласно этой норме прокурор имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, реализуя предоставленные п. 2 ст. 198 АПК РФ права, прокурор, действуя в интересах граждан и юридических лиц и полагая, что действия Росреестра, УФРС, их должностных лиц совершены с нарушением требований Закона о госрегистрации и иных нормативных актов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может обратиться в суд с признанием таких действий недействительными.
3. Лица, которые могут обжаловать действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Заявителями могут быть любые лица, чьи права и интересы нарушены действиями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами или должностными лицами.
Действующий закон прямо не называет лиц, которые могут обращаться с жалобой на действия регистрирующих органов. В то же время Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не определяет различных терминов для лиц, обращающихся с заявлением о совершении регистрационных действий, и лиц, обжалующих такие действия, использую термин «заявитель».
Учитывая нормы раздела «Описание заявителей» Административного регламента, к лицам, которые могут обжаловать действия регистрационных органов, можно отнести:
граждан Российской Федерации;
иностранных граждан и лиц без гражданства;
Российскую Федерацию;
субъекты Российской Федерации;
муниципальные образования;
российские и иностранные юридические лица;
иностранные государства;
международные организации.
Следует обратить внимание на некоторую ограниченность норм, предусмотренных в ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» и п. 156 Административного регламента, о возможности исключительно личного обращения с жалобой в органы государственной власти, органы местного самоуправления либо непосредственно к должностному лицу. Данное положение при буквальном толковании означает, что никто другой, кроме лица, права которого нарушены действиями регистрационного органа, не может обжаловать данные действия. В то же время такое узкое толкование позволяет говорить о невозможности подать жалобу рядом лиц и соответственно защитить свои права.
В частности, это относится к малолетним и недееспособным гражданам. Данные лица не могут самостоятельно отстаивать свои права в органах, допустивших их нарушение. В интересах малолетних и недееспособных действуют их законные представители: родители, усыновители или опекуны соответственно. Полагаем, что законные представители в любом случае должны обладать правом на представление жалобы на действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае нарушения интересов их подопечных.
Кроме того, в случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать:
иные государственные органы. Так, например, в настоящее время Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга уполномочен представлять интересы Российской Федерации как собственника федерального имущества в соответствии с Соглашением между Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом и Правительством Санкт-Петербурга о передаче Правительству Санкт-Петербурга осуществления части своих полномочий по управлению федеральным имуществом, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2005 года N 841;
органы местного самоуправления;
юридические лица и граждане.
4. Форма обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обжаловать действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно в устной либо письменной форме путем направления заявления или жалобы.
При этом Федеральный закон от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» определяет, что понимается под каждым видом письменного обращения.
Так, под заявлением необходимо понимать просьбу гражданина о содействии в реализации его конституционных прав и свобод или конституционных прав и свобод других лиц, либо сообщение о нарушении законов и иных нормативных правовых актов, недостатках в работе государственных органов, органов местного самоуправления и должностных лиц, либо критику деятельности указанных органов и должностных лиц.
В свою очередь, жалоба представляет собой просьбу гражданина о восстановлении или защите его нарушенных прав, свобод или законных интересов либо прав, свобод или законных интересов других лиц.
Данные понятия служат для правильного оформления обращения в регистрационные органы.
Обжалование в устной форме выражается в представлении заинтересованными лицами своей жалобы на личном приеме должностных лиц Росреестра и его территориальных органов, а также Министерства юстиции РФ.
Время приема данных лиц можно узнать:
на информационном стенде перед входом в здание, в котором располагается территориальный орган Росреестра либо его обособленное подразделение;
на интернет-сайтах Росреестра и его территориальных органов (указаны в Приложении 1 к Административному регламенту исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
на информационных стендах в органах местного самоуправления;
на информационных стендах в территориальных органах Федерального агентства кадастра недвижимости;
по телефонам для справок (консультаций).
Личный прием должностными лицами Росреестра, его территориальных органов и их обособленных подразделений проводится по предварительной записи в соответствии с п. 51 Административного регламента. Записаться на прием можно различными путями: при непосредственном обращении в соответствующие органы; с помощью телефонной связи по номерам, размещенным на информационных стендах и интернет-сайтах Росреестра и УФРС; через интернет-сайт конкретного управления (в настоящее время используется только в отдельных регионах).
Для защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц содержание устного сообщения должно быть зафиксировано. В этих целях должностным лицом, проводящим прием, оформляется карточка личного приема гражданина. В то же время ни Федеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», ни Административный регламент не определяют форму и перечень сведений, которые должны содержаться в данной карточке.
Исходя из анализа действующего законодательства, в частности Закона Орловской области от 20 апреля 1995 года N 1-ОЗ «Об обращениях граждан», Приказа Минобороны РФ от 28 декабря 2006 года N 500 «Об утверждении Инструкции по работе с обращениями граждан в Вооруженных Силах Российской Федерации», Приказа ФСБ РФ от 4 апреля 2008 года N 149 «О внесении изменений в Инструкцию об организации рассмотрения обращений граждан Российской Федерации в органах федеральной службы безопасности, утвержденную Приказом ФСБ России от 22 января 2007 года N 21», в карточке должны быть отражено следующее:
дата рассмотрения обращения;
место рассмотрения обращения;
лицо, осуществлявшее рассмотрение обращения (с указанием государственного органа, должности, фамилии и инициалов);
фамилия, имя и отчество заявителя;
место работы, должность заявителя;
адрес места жительства (пребывания) заявителя;
регистрационный номер обращения;
краткое содержание обращения, позволяющее установить суть обращения;
указание на лицо, ответственное за исполнение или сведения о направлении в соответствующий орган в соответствии с компетенцией;
результат рассмотрения обращения;
подпись лица, ответственного за исполнение.
В результате личного приема, если изложенные в устном обращении факты и обстоятельства являются очевидными и не требуют дополнительной проверки, заявителю дается устный ответ. Следует отметить, что такой ответ может быть дан только с согласия обратившегося лица. Об этом делается отметка в карточке личного приема гражданина.
Во всех остальных случаях должен быть предоставлен письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов
Обжалование в письменной форме представляет собой обращение заинтересованного лица в Росреестр, ее территориальные органы и обособленные подразделения с письменным заявлением или жалобой.
Такое обращение может быть осуществлено различными способами:
непосредственным представлением в регистрационные органы;
на личном приеме у должностных лиц Росреестра, ее территориальных органов и обособленных подразделений;
почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения;
по интернет-сайтам территориальных органов Росреестра;
по электронной почте регистрационных органов.
Требования, предъявляемые к письменному обращению. Для получения положительного результата обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо правильно составить и оформить соответствующее обращение (заявление или жалобу).
Действующее законодательство определяет перечень необходимых сведений, которые следует указывать. К ним относятся информация об органе (должностном лице), в который направляется жалоба, а также о заявителе.
Таким образом, вводная часть обращения должна включать наименование органа, в который обжалуется незаконное регистрационное действие, или фамилию, имя, отчество либо должность лица, к которому обращается заявитель. В случае, если заявителем является физическое лицо, здесь также следует указывать его фамилию, имя, отчество. Для юридического лица — полное его наименование, фамилию, имя, отчество уполномоченного должностного лица, адрес местонахождения, ОГРН, ИНН. Кроме того, необходимо указать почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ или уведомление о переадресации обращения.
В основной части следует подробно изложить суть заявления или жалобы, т.е. необходимо описать все обстоятельства, ставшие причиной обжалования. Здесь необходимо указать фамилию, имя, отчество и должность специалиста (регистратора), чьи решения или действия (бездействие) обжалуются. Могут также указываться реквизиты обжалуемого ненормативного акта.
В обращении следует описать те действия (бездействие) регистрационного органа или его должностного лица, которые привели к нарушению прав заинтересованных лиц. Отметить основания, по которым заявитель считает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их реализации либо незаконно возложена какая-либо обязанность. При этом целесообразно представить документальное или иное подтверждение тех обстоятельств, на которые ссылается заявитель. Важно сделать ссылки на нормы действующего законодательства, определяющие принадлежность заявителю прав, нарушенных регистрационным органом, и не выполненные должностным лицом обязанности. Могут указываться и иные аргументы, на основании которых можно сделать вывод о нарушении законных интересов заявителя.
В подтверждение своих доводов заявитель может прикладывать к заявлению (жалобе) документы и материалы или их копии. В этом случае на них должны содержаться ссылки в тексте обращения, а также в конце обращения целесообразно сформировать список прилагаемых документов.
В конце обращения указывается дата его составления и ставится личная подпись заявителя.
В случае почтового отправления жалобы или заявления (например, личное обращение затруднительно, при отказе принимать жалобу и т.д.) необходимо направить все необходимые документы заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. В последующем уведомление является подтверждением вашего обращения с соответствующей жалобой.
Отправить аналогичную жалобу можно и на адрес электронной почты соответствующего регистрационного органа.
Сообщение на нарушение своих прав и свобод можно оставить на интернет-сайтах Росреестра или его территориальных органов в специальной рубрике «Обращения граждан». Для этого следует заполнить предлагаемую форму, указав свои идентификационные данные (фамилию, имя, отчество), контактную информацию (номер телефона, e-mail, адрес, по которому может быть отправлен письменный ответ), а также суть возникшей проблемы.
Таким образом, разнообразие способов подачи жалобы (заявления) позволяет каждому лицу выбрать для себя наилучший и эффективный способ для обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2. Порядок рассмотрения жалобы на действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Порядок рассмотрения жалобы на действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован Федеральным законом от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Письменное обращение подлежит обязательной регистрации в течение трех дней с момента поступления в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Регистрация обращения представляет собой действия уполномоченного должностного лица по присвоению ему входящего номера, внесению его в журнал регистрации корреспонденции с указанием даты приема и входящего номера. При этом аналогичная запись проставляется на втором экземпляре (копии) жалобы или заявления в случае личного обращения граждан в соответствующий регистрационный орган, а также указывается фамилия, инициалы и должность работника, принявшего обращение и его подпись.
2. Срок рассмотрения обращения лица, обжалующего незаконные действия регистрирующих органов. Действующее законодательство РФ ограничивает срок рассмотрения жалобы или заявления заинтересованного лица на действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжительностью не свыше 30 дней с момента регистрации такого обращения.
В исключительных случаях продолжительность рассмотрения жалобы может быть увеличена, но не более чем на 30 дней. К таким случаям, в частности, относятся принятие решения о проведении проверки, направление запроса в соответствующий территориальный орган о представлении дополнительных документов и материалов, направления запроса другим государственным органам, органам местного самоуправления и иным должностным лицам для получения необходимых для рассмотрения обращения документов и материалов. Порядок продления и рассмотрения обращений устанавливается законодательством Российской Федерации в зависимости от их характера.
Решение о продлении срока принимается руководителями Росреестра или его территориальных органов либо иными уполномоченными на это должностными лицами.
Об увеличении срока рассмотрения обращения заявитель должен быть уведомлен. Полагаем, надлежащим является уведомление, врученное заявителю лично (при этом на втором экземпляре уведомления ставятся дата получения и подпись) либо направленное заказным письмом с уведомлением о вручении. В противном случае у регистрационного органа будут отсутствовать доказательства об уведомлении соответствующего лица.
Следует отметить, что из содержания Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» и Административного регламента не ясно, какие именно имеются в виду дни при назначении сроков для совершения регистрационными органами или их должностными лицами определенных действий — календарные или рабочие. Полагаем, что в указанном случае следует исходить из календарной продолжительности срока.
3. Права лиц, обжалующих действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действующее законодательство наделяет заявителя рядом прав, которыми он может воспользоваться в процессе рассмотрения заявленных требований регистрационными органами. В частности, лица, обжалующие незаконные действия, могут знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения. Такие документы не могут быть предоставлены для ознакомления в двух случаях. Во-первых, если эти действия затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц. Во-вторых, если в этих документах и материалах содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну (коммерческую, служебную).
В целях подтверждения своей позиции заявитель имеет право представлять дополнительные документы и материалы либо обращаться с просьбой об их истребовании.
Наиболее важным правом лица, обратившегося в регистрационные органы с жалобой, является право получать письменный ответ по существу поставленных в ней проблем. В случае если решение вопросов, содержащихся в заявлении, не входит в компетенцию регистрационных органов, заявитель должен быть уведомлен о направлении его обращения по принадлежности в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в чьих полномочиях его разрешить.
Кроме того, действующим законодательством не допускается разглашение сведений, содержащихся в обращении без его согласия (п. 2 ст. 6 Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»). В этом случае не является разглашением сведений, содержащихся в обращении, направление письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов.
В случае если все действия лица, связанные с обжалованием незаконных действий регистрационных органов, не возымели результатов, оно имеет право на дальнейшее обжалование принятого по заявлению решения или действия (бездействия) в вышестоящем органе (административном порядке) или суде.
Например, если руководителем Федеральной службы государственной регистрации не были приняты меры к нарушившему права гражданина регистратору, заявитель вправе обжаловать его бездействие в Министерство юстиции РФ.
Лицам, обжалующим действия органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также предоставлено право в любой момент до принятия решения по их жалобе обращаться с заявлением о прекращении ее рассмотрения.
Действующим законодательством прямо установлен запрет на преследование гражданина в связи с его обращением в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу с критикой деятельности указанных органов или должностного лица либо в целях восстановления или защиты своих прав, свобод и законных интересов либо прав, свобод и законных интересов других лиц. Считаем, что данное положение распространяется не только на самого гражданина, но и на его близких родственников, иначе оно теряет свое значение.
4. Действия регистрационных органов в процессе рассмотрения поступившей к ним жалобы на незаконные действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В процессе рассмотрения обращений граждан регистрационный орган или его должностное лицо должны обеспечить объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения.
С этой целью данным органам он может запрашивать необходимые документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц. Исключение составляют суды, органы дознания и органы предварительного следствия. Также в случае необходимости им могут быть привлечены к участию в рассмотрении лица, направившие обращения.
Результатом рассмотрения является письменный ответ регистрационного органа по существу поставленных в обращении вопросов и принятие надлежащих мер, направленных на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов физических и юридических лиц.
В случае если решение вопросов, содержащихся в заявлении, не относится к компетенции Росреестра, его территориальных органов и обособленных подразделений, обращение должно быть переадресовано соответствующему органу (должностному лицу), в чьи полномочия входит разрешение поставленных проблем. Если решение вопросов относится к компетенции нескольких государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц, копия обращения направляется в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления или соответствующим должностным лицам.
Такая переадресация жалобы (заявления) должна быть осуществлена в течение семи дней с момента регистрации обращения. При этом регистрационный орган должен уведомить лицо, направившее заявление, о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией.
В целях осуществления контроля по рассмотрению поступившего обращения должностные лица Росреестра, его территориальных органов и обособленных подразделений имеют право запрашивать в органах или у должностного лица, которым переадресовано заявление, документы и материалы о результатах его рассмотрения.
Действующим законодательством прямо установлен запрет направлять жалобу на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, чьи решения или действия (бездействие) обжалуются.
Например, руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не вправе направлять поступившее обращение руководителю УФРС, на чьи действия и поступила жалоба.
Данная норма, по сути, является дополнительной гарантией соблюдения прав заявителей на всестороннее и компетентное рассмотрение их жалоб. В случае же, если невозможно направление жалобы на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, жалоба возвращается гражданину с разъяснением его права обжаловать соответствующие решение или действие (бездействие) в установленном порядке в суд.
Обращения, поступившие от заявителей по информационным системам общего пользования, должны рассматриваться в общем порядке. Для приема обращений граждан в форме электронных сообщений (интернет-обращений), как правило, применяется специализированное программное обеспечение, предусматривающее заполнение заявителем реквизитов, необходимых для работы с обращениями и для письменного ответа. В случае невнесения соответствующих данных заявитель информируется о невозможности принять его обращение. Адрес электронной почты обратившегося лица и электронная цифровая подпись являются дополнительной информацией. В случае если в интернет-обращении заявителем указан адрес электронной почты, по этому адресу направляется уведомление о приеме обращения или об отказе в рассмотрении (с обоснованием причин отказа). В дальнейшем жалоба распечатывается, и работа с ним ведется как с письменным обращением.
Например, возможность электронного обжалования действий территориальных регистрационных органов и их должностных лиц (руководителей и специалистов) предоставлена на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого следует зайти на сайт Росреестра (http://www.rosregistr.ru) и выбрать вкладку «Контактная информация». Здесь расположена специальная форма для написания обращения и краткая инструкция по ее заполнению. Необходимо в предлагаемые графы формы внести соответствующие сведения, указав фамилию, имя, отчество заявителя, страну и регион проживания, почтовый адрес и индекс, адрес электронной почты, а также суть обращения. Заявления, поступившие с неполной или неточной информацией об отправителе, содержащие некорректные выражения, общие рассуждения по известным политическим и экономическим проблемам, любую рекламу, а также те, из которых не представляется возможным понять существо вопроса, не рассматриваются и удаляются.
Аналогичные формы предусмотрены на большинстве сайтов территориальных органов Росреестра и, как правило, размещаются в разделе «Обращения граждан». Возможность обжалования в электронной форме действий руководителя и специалистов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии предоставлена на официальном сайте Министерства юстиции РФ (http://www.minjust.ru). Для этого на сайте необходимо зайти в рубрику «Обращения граждан» и воспользоваться интернет-приемной.
5. Ответ на представленную жалобу на действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По результатам рассмотрения обращения должностным лицом Росреестра, его территориального органа или обособленного подразделения принимается решение об удовлетворении требований заявителя либо об отказе в их удовлетворении.
Обращения граждан считаются разрешенными, если рассмотрены все поставленные в них вопросы, приняты необходимые меры и даны письменные ответы.
Такой ответ, содержащий результаты рассмотрения жалобы, направляется заявителю.
Законы о госрегистрации, о порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации и Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предъявляют следующие требования к ответу регистрационного органа. Во-первых, он должен быть дан в письменный форме. Во-вторых, должен содержать результаты рассмотрения письменного обращения.
Следует отметить, что данные акты не дают ответ на вопрос, какие сведения должен содержать ответ на поступившие в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы жалобы от граждан и организаций. Сложившаяся ситуация, таким образом, может повлечь нарушения прав заинтересованных лиц в рассмотрении жалобы, которое будет выражаться в простой отписке органа о рассмотрении поступившего обращения.
Проанализировав действующее законодательство, приходим к выводу, что такой ответ должен быть мотивированным, т.е. он должен, кроме самого решения по поставленным в обращении вопросам, содержать его разъяснение и основание принятия решения. Необходимо, чтобы законность принятия решения подтверждалось ссылками на конкретные нормативные акты Российской Федерации. Кроме того, в нем должны быть указаны предпринятые меры по восстановлению нарушенных прав заявителя (например, об отмене или изменении обжалуемых мер и указаний или о привлечения регистратора, совершившего незаконное действие (бездействие) либо принявшего незаконное решение, к установленной законом ответственности). Также в ответе на обращение должен быть разъяснен порядок дальнейшего обжалования, в случае если заявитель не согласен с принятым по его жалобе решением.
Если полученный ответ не содержит таких сведений, то, по сути, теряет свое значение и превращается в обычную отписку. В этом случае заявитель имеет право обратиться с жалобой на действия (а скорее, бездействие лица), рассматривавшего его обращение, в вышестоящую инстанцию или суд.
6. Отказ в удовлетворении жалобы на действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство определяет ряд случаев, когда ответ на поставленные в жалобе (заявлении) вопросы не может быть дан, а само обращение подлежит рассмотрению.
Во-первых, это может быть вызвано техническими причинами: не указаны фамилия заявителя, направившего жалобу, и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ; текст письменного обращения не поддается прочтению. В последнем случае, если фамилия обратившегося в регистрационные органы лица и его почтовый адрес поддаются прочтению, он уведомляется о невозможности дать мотивированный ответ с указанием ее причин. Во-вторых, возможность предоставления ответа на поступившее заявление может быть ограничена в законодательном порядке.
В частности, в связи с недопустимостью разглашения сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну (коммерческую, служебную), ответ на заявление не предоставляется, если по существу поставленного в нем вопроса не может быть дан без разглашения этих сведений. Заявитель в этом случае уведомляется о невозможности предоставления мотивированного ответа.
Также могут не рассматриваться заявления и жалобы на действия должностных лиц Росреестра, его территориальных органов и их обособленных подразделений, которые содержат ненормативную лексику (нецензурные либо оскорбительные выражения), угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи. В данном случае заявителю, направившему обращение, сообщается о недопустимости злоупотребления правом.
Согласно действующему законодательству недопустимо обжалование судебного решения в административном порядке. В связи с этим заявление, в котором обжалуется судебное решение, не может быть рассмотрено регистрационными органами или их должностными лицами. В результате такое обращение возвращается направившему его лицу и разъясняется порядок обжалования данного судебного решения.
Также не дается ответ на вопрос, на который заявителю многократно давались письменные ответы по существу в связи с ранее направляемыми обращениями. Условиями непредоставления в данном случае ответа является отсутствие в заявлении новых доводов или обстоятельств, а также направление ранее представляемых обращений в Росреестр, или в один и тот же ее территориальный орган, или одному и тому же должностному лицу. В этом случае руководителем Росреестра (его территориального органа) либо иным уполномоченным должностным лицом может быть принято решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки с заявителем по данному вопросу, о чем последний уведомляется.
Если причины, по которым ответ не мог быть дан, в последующем были устранены, заявитель вправе вновь направить обращение в Росреестр, его территориальный орган либо обособленное подразделение или соответствующему должностному лицу.

Глава 3. Судебный порядок обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.1. Обращение в суд с исковым заявлением на действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Действия регистрационных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые могут быть обжалованы в судебном порядке. Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или сделок с ним, т.е. могут обжаловать любые действия Росреестра, ее территориальных органов, обособленных подразделений и их должностных лиц которые не соответствуют требованиям закона.
Исключительно в судебном порядке могут быть обжалованы следующие действия:
отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
уклонение от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
отказ в предоставлении сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества;
отказ в исправлении технической ошибки, если существуют основания полагать, что такое исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи;
уклонение от выдачи закладной первоначальному залогодержателю;
отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений;
погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил;
регистрация несуществующей ипотеки;
отказ в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества;
отказ в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке.
Перечислены только те действия, о судебном порядке обжалования которых прямо указано в законе.
Следует отметить, что законом не установлена обязанность лица, обжалующего действия регистрационных органов, обращаться с заявлением в вышестоящий в порядке подчиненности орган (т.е. действовать в административном порядке обжалования). Следовательно, заявитель может сразу обращаться с исковым заявлением в суд либо арбитражный суд.
Таким образом, лицо, обжалующее незаконные действия (бездействие) Росреестра, его территориальных органов и их должностных лиц, может определить предпочтительный порядок своих действий — административный или судебный.
В связи разнообразием действий, которые могут быть обжалованы в судебном порядке, в судебной практике присутствуют различные категории исковых споров.
Большинство исковых заявлений, рассматриваемых в судах, связано с обжалованием отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как правило, удовлетворение заявлений о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации прав имеет несколько оснований. Одним из оснований является то обстоятельство, что в действительности принятое решение регистрационного органа не соответствует требованиям действующего законодательства РФ. Данный факт устанавливается судом в процессе рассмотрения искового заявления.
В результате анализа судебной практики можно прийти к выводу, что причинами принятия незаконного решения могут быть:
неверное применение норм материального права при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов;
ошибочное толкование и применение п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации при вынесении решения об отказе в государственной регистрации;
непринятие государственными регистраторами необходимых мер по получению дополнительных сведений.
Еще одним основанием решения может служить тот факт, что решение об отказе в государственной регистрации было принято вследствие неурегулированности нормами действующего законодательства той ситуации, которая возникла в реальности, т.е. вследствие наличия «пробелов в праве». В данном случае должностные лица Росреестра, его территориальных органов или обособленных подразделений не имеют права самостоятельно применить аналогию права или аналогию закона. В соответствии с п. 6 ст. 13 АПК РФ, п. 3 ст. 11 ГПК РФ данные действия может осуществлять только суд.

Пример. Организация N имеет недвижимое имущество, права на которое возникли до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. до 31 января 1998 года. В последующем данные права не были зарегистрированы в ЕГРП. 14 октября 2005 года организация отчуждает данное имущество по договору купли-продажи приобретателю. Затем организация ликвидируется, не зарегистрировав в ЕГРП свое ранее возникшее право собственности на объект недвижимости и переход права собственности к приобретателю. Лицо, которое фактически приобрело недвижимое имущество, обращается в соответствующее УФРС с заявлением о государственной регистрации его права собственности. В результате правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и выявления обстоятельств, препятствующих проведению регистрации, УФРС отказывает в проведении государственной регистрации права собственности. Основанием для отказа являются положения, предусмотренные абз. 9 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации. В целях признания своих прав на недвижимое имущество заявитель обращается с исковым заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права в суд. Действующим законодательством проблема государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в случае ликвидации прежнего правообладателя не урегулирована. В ряде случаев суд, учитывая имущественные интересы заявителя, исследовал вопрос о принадлежности недвижимого имущества и удовлетворял заявленные требования.
Следует отметить, что в последующем данные решения могли быть отменены судом вышестоящей инстанции как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
К следующей категории исковых споров можно отнести дела, связанные с уклонением от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенностью данных споров является необходимость установления факта такого уклонения, в чем оно непосредственно выразилось и каким образом нарушило права заявителя.
Еще одной довольно значительной категорией дел, рассматриваемых в судах и арбитражных судах, являются споры о признании недействительной государственной регистрации права, записи о государственной регистрации права, акта государственной регистрации права, зарегистрированного права, свидетельства о государственной регистрации права. Хотя указанные споры и принимаются к рассмотрению судами, однако в большинстве случаев заявленные требования не удовлетворяются.
В судебной практике выработан подход, согласно которому ни запись в ЕГРП, ни свидетельство о государственной регистрации, ни сам акт государственной регистрации не являются ненормативными правовыми актами, в акте регистрации не выражаются властные полномочия регистрирующего органа, а госрегистрация носит со стороны государства правоподтверждающий характер.
В связи с этим считаем нецелесообразным обращение в суд с подобными требованиями.
К другим категориям исковых споров можно отнести: споры об обязании зарегистрировать право, договор, переход права, споры об отказе в исправлении технической ошибки в записях ЕГРП, споры о необоснованном приостановлении государственной регистрации, споры по вопросам уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.д.
2. Подсудность спора о признании действий органов, осуществляющих государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, незаконными.
Для разрешения спора о признании незаконными действий регистрационных органов по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подачи соответствующего искового заявления важное значение имеет правильное определение подведомственности и подсудности дела. Именно от этого зависит, будет ли данное дело принято судом к своему производству либо в его принятии будет отказано.
Подведомственность позволяет определить систему федеральных судов, суд которой является компетентным в отношении этого дела (например, арбитражный суд или суд общей юрисдикции). Подсудность, в свою очередь, позволяет определить суд, который должен рассматривать определенное дело — конкретный арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
Дела об обжаловании действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежат рассмотрению как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Для правильного определения подведомственности конкретного дела необходимо руководствоваться нормами, предусмотренными ст. 24 — 27, 254, 255 ГПК РФ, ст. 198 АПК РФ. При этом разрешение вопроса о том, какому суду (арбитражному или общей юрисдикции) подведомственны жалобы граждан и юридических лиц на действия (бездействие) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами, обособленными подразделениями и их должностными лицами, зависит, прежде всего, от их конкретного содержания, в том числе от того, какие именно права были нарушены действиями (бездействием) регистрационных органов.
В суде общей юрисдикции подлежат рассмотрению дела об оспаривании решений или действий (бездействия) регистрационных органов и их должностных лиц, если указанные решения или действия (бездействие) привели к следующим негативным последствиям:
нарушены права и свободы заявителя;
созданы препятствия к осуществлению заинтересованным лицом его прав и свобод;
на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Заявление об оспаривании решений или действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исходя из положений ст. 24 — 27, 254 ГПК РФ, с учетом правил подсудности подается заявителями в районный суд, либо в суд субъекта РФ, либо непосредственно в Верховный Суд РФ. При этом такое заявление согласно п. 2 ст. 254 ГПК РФ может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения соответствующего регистрационного органа (Федеральной службы государственной регистрации, УФРС или его отдела).
Для обжалования действий Росреестра, УФРС, их обособленных подразделений и должностных лиц в арбитражном суде действующим законодательством определены два существенных условия. Во-первых, действия (бездействие) регистрационных органов и их решения должны отвечать требованиям, установленным ст. 198 АПК РФ, т.е. они:
не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;
нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;
незаконно возлагают на них какие-либо обязанности;
создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Во-вторых, заявления о признании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, незаконными рассматриваются в арбитражном суде только в том случае, если их рассмотрение в соответствии с действующим законодательством не отнесено к компетенции других судов.
Согласно ч. 4 ст. 22 ГПК РФ дело, по которому предъявлено несколько связанных между собой требований, одни из которых подведомственны суду общей юрисдикции, а другие — арбитражному суду, подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции, если разделение этих требований невозможно. В противном случае (т.е. если можно разделить предъявленные требования) судьей выносится определение о принятии требований, подведомственных суду общей юрисдикции, и об отказе в принятии требований, подведомственных арбитражному суду.
Исходя из этого, а также из положений ст. 225 ГПК РФ, устанавливающих содержание определения суда, в определении судьи по вопросу принятия такого дела к производству суда должны быть приведены мотивы, по которым он пришел к выводу о возможности или невозможности разделения предъявленных требований.
3. Срок подачи заявления об обжаловании действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действующим законодательством определен срок, в течение которого заинтересованное лицо может обратиться в суд с заявлением о признании решения или действия (бездействия) должностных лиц Росреестра, УФРС, их обособленных подразделений незаконными. По общему правилу данный срок равен трем месяцам со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Иной срок может быть установлен федеральными законами.
Хотя подача жалобы в вышестоящие в порядке подчиненности государственные органы часто является оперативным и эффективным способом защиты своих прав гражданами и организациями, однако предварительное административное обжалование по действующему законодательству не является обязательной стадией в урегулировании спора и имеет факультативный характер. В связи с чем возникают вопросы, связанные со сроками обжалования в административном порядке в качестве первоначального способа защиты своих прав гражданин или организация, и судебном порядке.
В частности, возникает вопрос о соотношении возможной продолжительности процедуры обжалования в вышестоящие административные инстанции с установленной длительностью сроков обращения в суд.
Статья 5 Закона РФ от 27 апреля 1993 года N 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» предусматривает следующие сроки для обращения с жалобой в суд:
три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав;
один месяц со дня получения гражданином письменного уведомления об отказе вышестоящего органа, должностного лица в удовлетворении жалобы;
один месяц со дня истечения месячного срока после подачи жалобы, если гражданином не был получен на нее письменный ответ.
Отсчет и исчисление процессуальных сроков необходимо осуществлять по правилам ст. 107 — 112 ГПК РФ и ст. 113 — 118 АПК РФ.
В соответствии со ст. 107 ГПК РФ и ст. 113 АПК РФ течение срока, исчисляемого годами, месяцами или днями, начинается на следующий день после даты или наступления события, которыми определено его начало. Например, решение об отказе в выдаче информации о зарегистрированных правах получено 5 августа 2009 года, срок на обращение в суд начинает течь с 6 августа 2009 года.
Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока (например, решение об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом получено 28 сентября 2009 года, соответственно, срок на обращение в суд истекает 28 декабря 2009 года). В случае если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, который соответствующего числа не имеет, срок истекает в последний день этого месяца (п. 1 ст. 108 ГПК РФ, п. 2 ст. 114 АПК РФ). Например, решение УФРС об отказе в государственной регистрации получено заявителем 31 августа 2009 года, срок на обращение в суд истечет 30 ноября 2009 года.
В случаях, если последний день процессуального срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается первый следующий за ним рабочий день. При этом под нерабочими днями понимаются выходные дни и праздничные дни, установленные в соответствии с Трудовым кодексом РФ.
В случае совпадения выходного и нерабочего праздничного дней, выходной день переносится на следующий после праздничного рабочий день.
Таким образом, если решение регистрационного органа получено, например, 3 ноября 2008 года, срок обращения в суд истекает 11 января 2009 года.
Кроме того, действующим законодательством установлено, что процессуальное действие, для совершения которого установлен процессуальный срок, может быть совершено до двадцати четырех часов последнего дня срока. В случае, если жалоба, документы или денежные суммы были сданы в организацию почтовой связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, срок не считается пропущенным. В случае же, если процессуальное действие должно быть совершено непосредственно в суде или другой организации, срок истекает в тот час, когда в этом суде или этой организации по установленным правилам заканчивается рабочий день или прекращаются соответствующие операции.
4. Пропуск срока на обращение в суд сам по себе не является для суда основанием отказа в принятии заявления. Он может быть восстановлен судом по уважительным причинам. Данный срок относится к числу процессуальных сроков, порядок исчисления и восстановления которых регламентирован положениями гл. 9 ГПК РФ и гл. 10 АПК РФ.
В частности, в Определении Конституционного Суда РФ от 18 ноября 2004 года N 367-О отмечается, что установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) — незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений. Несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса РФ, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений. Вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, т.е. в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Следовательно, установление в законе сроков для обращения в суд не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту.
Итак, пропуск срока для обращения в суд с исковым заявлением о признании незаконными решений или действий (бездействия) должностных лиц Росреестра, УФРС и их обособленных подразделений, может быть обусловлен уважительными причинами. В связи с этим встает вопрос, что следует понимать под уважительностью причин пропуска срока обращения в суд.
В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона РФ от 27 апреля 1993 года N 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», под уважительной причиной следует понимать любые обстоятельства, затруднившие получение информации об обжалованных действиях (решениях) и их последствиях (нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод; незаконно на гражданина возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к какой-либо ответственности).
В судебной практике на поставленный вопрос высказаны следующие мнения. Так, в Определении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 декабря 2007 года N А57-1951/07 отмечается, что под уважительностью причин следует понимать возникновение обстоятельств, объективно препятствующих заявителю совершить процессуальные действия в установленные законом сроки.
Несколько иначе сформулировано понятие указанной категории в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 марта 2007 года N А72-884/06-29/67. В вышеназванном постановлении указывается, что под уважительными причинами понимаются обстоятельства, которые наступили по не зависящим от лица, обращающегося с ходатайством, причинам.
Таким образом, указанная категория носит оценочный субъективный характер и остается на усмотрение суда.

Анализ правоприменительной и судебной практики позволяет сделать вывод, что к уважительным причинам в настоящее время можно отнести:
незначительность срока пропуска;
получение решения регистрационного органа неуполномоченным лицом;
направление регистрационным органом решения, оспариваемого заявителем по неправильному адресу;
отсутствие на оспариваемых решениях регистрационного органа даты получения их обществом;
болезнь заявителя;
нахождение заинтересованного лица в длительной командировке;
ненадлежащее уведомление заинтересованного лица о принятии регистрационным органом соответствующего решения;
несвоевременное извещение заинтересованного лица.
В случае если пропуск трехмесячного срока для обращения в суд вызван обжалованием незаконных действий (бездействия) или решений органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в вышестоящий орган, то при заявлении ходатайства о восстановлении пропущенного срока необходимо представить доказательства досудебного обжалования. Ими могут являться отказ регистрационного органа в удовлетворении жалобы, направленной в его адрес, или уведомление о получении жалобы соответствующим органом, в случае если лицом не получен на нее письменный ответ и т.п. Если такие доказательства не будут представлены на рассмотрение суда, в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд может быть отказано.

Данный факт имеет важное значение, поскольку, если судом первой инстанции не рассмотрен вопрос о сроке обращения в суд и причинах его пропуска, принятое судом решение в результате обжалования в вышестоящей судебной инстанции может быть отменено.

Таким образом, Налоговый кодекс РФ устанавливает следующие размеры государственной пошлины, оплачиваемой при подаче заявления о признании незаконными решений или действий (бездействия) Росреестра, УФРС, их обособленных подразделений и должностных лиц, нарушивших права и свободы граждан или организаций:
1) в суд общей юрисдикции — 100 руб.;
2) в арбитражный суд: для физических лиц — 100 руб.; для юридических лиц — 2000 руб.
Суд может освободить гражданина от уплаты пошлины или уменьшить ее размер.
6. Оформление искового заявления об обжаловании действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Рассмотрение дел об оспаривании решений и действий (бездействия) Росреестра, его территориальных органов, обособленных подразделений и их должностных лиц осуществляется на основе заявления лица, обжалующего соответствующие решения или действия.
Исковое заявление о признании незаконными решений или действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, необходимо оформлять в письменной форме. При его составлении может использоваться как печатный, так и рукописный способ изложения своих требований.
При написании искового заявления о признании незаконными действий, органов осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо принимать во внимание положения ст. 131, 132 ГПК РФ и 126 АПК РФ. Учитывая указанные нормы, структура изложения искового заявления может быть следующей: вводная часть, мотивировочная часть, просительная часть.
Во вводной части в правом верхнем углу указывается наименование суда, в который подается заявление.
Ниже пишутся фамилия, имя, отчество и место жительства истца — физического лица, а в случае подаче заявления организацией — ее организационно-правовая форма, фирменное наименование и место нахождения. При предъявлении иска несколькими истцами соответствующие сведения приводятся о каждом из них. При подаче искового заявления представителем должны быть указаны также фамилия, имя, отчество и адрес самого представителя.
Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. При указании адреса могут возникнуть несовпадения места регистрации с местом фактического проживания истца. В данном случае целесообразно указывать адрес того жилого помещения, где он фактически проживает, либо в просительную часть включить просьбу о направлении судебных извещений по данному адресу. В противном случае истец может не получить извещение о времени и месте судебного заседания, о совершении процессуальных действий вне судебного заседания.
Согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации, если в соответствии с законом в его учредительных документах не указано иное. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа — по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, а государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства (п. 2 ст. 8 Федерального закон от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Все необходимые сведения о юридических лицах в Российской Федерации включаются в государственный реестр в соответствии с правилами ст. 5 вышеназванного Закона. В реестре наряду с другими сведениями и документами содержится адрес (место нахождения) постоянно действующего органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.
Здесь же указываются также соответствующие сведения об ответчике. В случае предъявления иска к нескольким ответчикам, привлечения истцом к участию в деле третьих лиц такие сведения приводятся в отношении всех соучастников и третьих лиц.
В этой же части заявления следует привести наименование обращения с указанием требования к ответчику, например — исковое заявление о признании недействительным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права хозяйственного ведения. При этом наименование данного процессуального документа располагается посередине листа.
Мотивировочная часть искового заявления излагается в произвольной форме, но она обязательно должна содержать указание на то, какие права и законные интересы, по мнению заявителя, нарушаются оспариваемым актом, решением и действием (бездействием). Также в исковом заявлении следует сослаться на законы и иные нормативные правовые акты, которым, по мнению заявителя, не соответствуют оспариваемый акт, решение и действие (бездействие).
Также в заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца (п. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение порядка предъявления требований в суд и те обстоятельства, на которые ссылается истец. Перечень данных документов в обязательном порядке должен указываться в заявлении.
Документы, которые необходимо в обязательном порядке прикладывать к исковому заявлению, определены в ст. 132 ГПК РФ, ст. 126 АПК РФ. В соответствии с названными нормами к заявлению следует прилагать:
копию обжалуемого решения;
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и в размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины;
документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
копии свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;
доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления;
копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска;
документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором;
проект договора, если заявлено требование о понуждении заключить договор.
В случае обращения с исковым заявлением в суд общей юрисдикции необходимо также приложить копии самого заявления, копии документов, подтверждающих обстоятельства, на которых истец основывает свои требования. Количество прилагаемых копий зависит от числа ответчиков и третьих лиц, участвующих в деле. Необходимость в приложении копии обоснована тем, что в отличие от АПК РФ Гражданский процессуальный кодекс РФ не устанавливает обязанность истца направления другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.
В свою очередь, ст. 126 АПК РФ предусматривает необходимость приложения документов, подтверждающих направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют. Такими документами могут служить уведомление о вручении, почтовая квитанция о направлении ценного заказного письма, расписка названных лиц на экземпляре документа, который остается у истца, и т.п.
В случае если в суд предъявляется требование о взыскании убытков, вызванных незаконными действиями Росреестра, УФРС, их обособленных подразделений или должностных лиц, к исковому заявлению необходимо прикладывать расчет взыскиваемой денежной суммы, подписанный истцом либо его представителем, а также его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц.
Исковое заявление должно быть подписано истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд. Также указывается дата составления данного заявления.
7. Принятие искового заявления о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Действующим законодательством определен срок, в течение которого решается вопрос о принятии искового заявления к производству соответствующего суда. Согласно ст. 127 АПК РФ, ст. 133 ГПК РФ данный срок равен пяти дням с момента поступления искового заявления в арбитражный суд или суд общей юрисдикции. О принятии искового заявления судом выносится определение, которым возбуждается производство по делу. В определении указывается на подготовку дела к судебному разбирательству, действия, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроки их совершения. Копии определения о принятии искового заявления к производству должны быть направлены лицам, участвующим в деле, не позднее следующего дня после дня его вынесения.

3.2. Порядок рассмотрения споров о признании незаконными
действий органов, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом и сделок с ним, в суде

1. Следует отметить, что право на судебную защиту не тождественно праву на иск или праву на удовлетворение требований заинтересованного лица. Судебная защита представляет собой в первую очередь сам процесс по защите субъективного права.
Дела об обжаловании действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваются в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом РФ и Арбитражным процессуальным кодексом РФ.
Рассмотрение дел об отказе в государственной регистрации возможно как в исковом порядке, так и в порядке производства по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений.
Как правило, в случае, если исковое заявление направлено в суд общей юрисдикции, его рассмотрение осуществляется по правилам, установленным главой 25 ГПК РФ — «Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих».
Если дело о признании незаконными решений или действий (бездействия) Росреестра, УФРС, их обособленных подразделений и их должностных лиц подведомственно арбитражному суду, оно рассматривается в соответствии с нормами, предусмотренными главой 24 АПК РФ — «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц».
Данная категория дел рассматривается с участием гражданина, руководителя или представителя регистрационного органа или его должностного лица, решения или действия (бездействие) которых оспариваются. Неявка в судебное заседание кого-либо из названных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления. Исключением является случай, когда суд признал явку руководителя, представителя регистрационного органа или его должностного лица обязательной. Данная оговорка продиктована необходимостью своевременного рассмотрения дела и оперативного разрешения конфликта.
В то же время действующим законодательством предусмотрена ответственность за неявку в судебное заседание:
1) в суде общей юрисдикции — штраф в размере до 1000 руб.;
2) в арбитражном суде:
на граждан — штраф в размере до 2500 руб.;
на должностных лиц — штраф в размере до 5000 руб.;
на организации — штраф в размере до 100 000 руб.
Таким образом, суд может активно использовать предусмотренные гражданско-процессуальным законодательством юридические возможности для установления истины по делу.
2. Доказательства, предъявляемые в ходе рассмотрения спора о признании незаконными действий органов, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом и сделок с ним.
При рассмотрении споров, связанных с обжалованием решения или действия (бездействия) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальных органов, их обособленных подразделений и должностных лиц, суд должен установить все существенные обстоятельства для дела.
В связи с этим судом в первую очередь проводится проверка законности оспоренного акта, решения или действия (бездействия) регистрационного органа либо его должностного лица. В результате такой проверки должны быть установлены два существенных факта. Во-первых, есть ли у регистрационного органа или его должностного лица необходимые полномочия на принятие обжалуемого решения либо совершение действия. Во-вторых, соответствуют ли оспариваемые решения или действия закону или иному нормативному правовому акту.
Кроме того, судом должно быть выяснено, нарушают ли обжалуемые решения или действия (бездействие) регистрационного органа или его должностных лиц законные права и интересы заявителя. Если дело рассматривается в арбитражном суде, то выясняется, нарушены ли принятием регистрационным органом (его должностным лицом) соответствующего решения или совершением действия права истца в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Судебная практика исходит из того, что в силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания арбитражным судом ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (см. постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 ноября 2008 года N Ф08-6627/2008, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 октября 2008 года N Ф04-6650/2008(15135-А70-31)(15699-А70-31)(16336-А70-31), Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 октября 2008 года N А74-424/2008-Ф02-5162/2008, Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2008 года N КГ-А40/6253-08 и др.).
Таким образом, для признания незаконным решения или действия (бездействия) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальных органов, их обособленных подразделений и их должностных лиц необходимо как несоответствие данных актов требованиям действующего законодательства, так и нарушение ими законных прав и интересов заявителя. Следовательно, при предъявлении требований необходимо указывать, какие именно права были нарушены вследствие принятия регистрационным органом решения или совершения действия.
Имеется судебная практика, когда суд, установив, что оспариваемый акт уполномоченного органа власти соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя, отказывает в удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным.

Согласно п. 1 ст. 249 ГПК РФ, п. 5 ст. 200 АПК РФ на регистрационные органы либо его должностное лицо, которые приняли обжалуемые решения или совершили оспариваемые действия, возложены обязанности по доказыванию:
соответствия оспариваемого решения регистрационного органа закону или иному нормативному правовому акту;
законности принятия обжалуемого решения регистрационного органа;
законности совершения обжалуемых действий (бездействия) регистрационного органа;
наличия у регистрационного органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения или совершение оспариваемых действий (бездействия);
обстоятельства, послужившие основанием для принятия регистрационным органом оспариваемого решения или совершения оспариваемых действий (бездействия).
Непредставление таких доказательств соответствующим органом или должностным лицом влечет удовлетворение требования о признании оспариваемого акта недействительным, а действия (бездействия) — незаконным.

Хотя сам заявитель освобожден от обязанности доказывания соответствия оспариваемого решения регистрационного органа закону или иному нормативному правовому акту, законности его принятия или совершения обжалуемых действий (бездействия), а также отсутствие у регистрационного органа или его должностного лица надлежащих полномочий на принятие решения или совершение действий и обстоятельств, послуживших их основанием, он должен доказать факт нарушения своих прав и свобод. Данный вывод продиктован требованиями, установленными ст. 65, 198, 200, 201 АПК РФ. Так, согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со ст. 198, 200, 201, 65 АПК РФ нарушение прав и законных интересов должен доказывать заявитель.

Следует отметить, что по смыслу нормы, предусмотренной п. 5 ст. 200 АПК РФ, заявитель не обязан доказывать различного рода обстоятельства, на основе которых может быть сделан вывод о незаконности оспариваемого акта или действия (бездействия). Кроме того, в соответствии со ст. 6 Закона «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» гражданин освобождается от обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (решений), но он обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод.
В то же время истец, указывая на нарушение своих прав, свобод или охраняемых законом интересов, должен конкретизировать их. То есть он должен, ссылаясь на соответствующие нормы действующего законодательства, указать, какие именно права и каким образом нарушаются вследствие принятия регистрирующим органом обжалуемого решения или совершения оспариваемых действий.
Зачастую в суд обращаются с требованиями о возложении обязанности по осуществлению регистрации. Однако необходимо учитывать, что подобные требования не могут быть удовлетворены в случае, если первоначально заявитель не обращался в регистрирующий орган с соответствующим требованием. Таким образом, если материалы дела не содержат доказательств обращения заявителя в регистрационную службу с соответствующим заявлением о государственной регистрации и отказа регистрирующего органа в ее осуществлении, оснований для обязания произвести государственную регистрацию нет.

При этом действующим законодательством установлена ответственность должностных лиц, которые не исполняют требований суда о предоставлении доказательств. В частности, в данном случае ГПК РФ установлен штраф в размере до 1 тыс. руб.
Таким образом, судом могут быть использованы все предусмотренные действующим гражданским процессуальным и административно-процессуальным законодательством способы получения доказательств в целях всестороннего и полного исследования для установления истины по делу.

В то же время в ряде случаев, оценивая законность и обоснованность решения об отказе в государственной регистрации права или уклонении от государственной регистрации, судами исследуются дополнительные документы, представленные истцом суду, но не предъявленные в соответствии с действующим законодательством государственному регистратору на регистрацию прав на недвижимое имущество или сделок с ним. В результате это зачастую приводит к тому, что судами исследуется вопрос о наличии либо отсутствии у заявителя права, подлежащего госрегистрации, вместо оценки законности и обоснованности решения, принятого регистрационным органом на основании поданных на регистрацию документов.
3. Взыскание убытков, причиненных незаконными действиями органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Действующим законодательством предусмотрена возможность в случае обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскания возникших в связи с совершением оспариваемых действий убытков. Данные требования обоснованы, прежде всего, нормами, предусмотренными ст. 16 ГК РФ, ст. 7 ФЗ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», п. 3 ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ст. 28 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Хотя закон и устанавливает такую возможность, однако на практике взыскать убытки с регистрационного органа довольно затруднительно.
В большинстве случаев суды отказывают во взыскании убытков. Как правило, при этом делается ссылка на то, что истцом не доказаны основания возникновения ответственности в виде возмещения убытков (наличие убытков) и их размер, противоправность действий регистрационного органа или его должностного лица, вина ответчика, а также отсутствует причинная связь между понесенными убытками и действиями ответчика.

К реальному ущербу можно отнести, например, невозвращенные средства, выданные в качестве кредита (утрата имущества банка), в случае отказа регистрационного органа в регистрации ипотеки в качестве обременения.
Упущенная выгода в данном случае может выражаться в виде возможной прибыли, которая не была получена из-за того, что в результате необоснованного отказа либо уклонения в государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним оказались незаключенными соответствующие сделки с недвижимым имуществом.
При определении упущенной выгоды в соответствии с п. 4 ст. 393 ГК РФ необходимо учитывать предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами. Исчисляя размер неполученного дохода, следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее. К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2003 года N КГ-А40/559-03). Таким образом, правообладателю необходимо доказать размер доходов, которые он не получил из-за принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием участка и неполученными доходами.

В ряде случаев истцами заявляется требование к регистрационному органу о возмещении морального вреда. Под моральным вредом следует понимать нравственные и физические страдания, причиненные действием или бездействием одного лица другому.
Разъяснения о сущности морального вреда содержатся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 декабря 1994 года N 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда». Таким образом, под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.) или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина. В данном случае, моральный вред может быть причинен действиями УФРС, выразившимися, например, в выдаче сведений о признании правообладателя объекта недвижимого имущества ограниченно дееспособным лицам, не указанным в п. 3 ст. 7 Закона о госрегистрации.
Размер компенсации зависит от характера и объема причиненных истцу нравственных или физических страданий, степени вины ответчика в каждом конкретном случае, иных заслуживающих внимания обстоятельств и не может быть поставлен в зависимость от размера удовлетворенного иска о возмещении материального вреда, убытков и других материальных требований. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
Хотя действующим законодательством и предусмотрена возможность взыскания морального вреда, причиненного незаконными действиями государственного органа, однако в большинстве случаев такие требования не удовлетворяются. При этом судом отмечается, что заявителем не доказано причинение регистрационным органом нравственных или физических страданий.

внесение в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам;
предоставление заинтересованному лицу искаженной информации из ЕГРП;
необоснованный отказ в выдаче информации о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества;
необоснованный отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним;
необоснованный отказ во внесении исправлений в регистрационную запись;
задержка в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;
государственная регистрация ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;
несоблюдение требований п. 3 ст. 22 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым в случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней необходимых сведений, установленных действующим законодательством;
уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной);
неправомерное погашение регистрационной записи;
необоснованный отказ в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества;
уклонение от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
необоснованный отказ в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке.
Также заявителю необходимо доказать наличие вины регистрирующего органа или его должностного лица. Вина может выражаться в форме умысла либо неосторожности. Однако совершение регистрационным органом оспариваемых действий может быть основано на неправильном толковании им положений закона, что не может расцениваться в качестве умысла или неосторожности.
Особым квалифицирующим фактором является наличие причинно-следственной связи между убытками истца и противоправным поведением регистрирующего органа или его должностного лица. Заявитель должен доказать, что возникшие у него убытки вызваны именно действиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не действиями третьих лиц или неосмотрительностью самого истца.
В случае признания действий регистрационного органа, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, неправомерными заявителю могут быть возмещены также судебные издержки по рассмотрению спора.
Необходимость доказывания факта принятия кредитором мер для уменьшения размера убытков обусловлена положениями ст. 404 ГК РФ, согласно которой суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Учитывая положения ст. 16 ГК РФ, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате совершения незаконных действий (бездействия) или принятия решения, не соответствующего требованиям действующего законодательства, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами, их обособленными подразделениями или должностными лицами, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
В то же время при предъявлении требований о взыскании убытков, вызванных действиями регистрационного органа, следует принимать во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Так, в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, необходимо иметь в виду, что ответчиком по такому делу должны признаваться Российская Федерация, соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа.
В то же время предъявление заинтересованным лицом иска непосредственно к регистрационному органу, допустившему соответствующее нарушение, не может служить основанием к отказу в принятии искового заявления либо к его возвращению без рассмотрения. В данном случае суд должен привлечь в качестве ответчика по делу соответствующий финансовый или иной управомоченный орган.
При удовлетворении иска взыскание денежных сумм производится за счет средств соответствующего бюджета, а при отсутствии денежных средств — за счет иного имущества, составляющего соответствующую казну.
4. Срок рассмотрения искового заявления об обжаловании действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Действующим законодательством предусмотрены различные сроки для рассмотрения споров о признании незаконными действий регистрационных органов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в суде общей юрисдикции и в арбитражном суде.
Так, на рассмотрение данной категории дел в суде общей юрисдикции Гражданским процессуальным кодексом РФ отведено десять дней (ст. 257).
В отличие от Гражданского процессуального кодекса РФ, Арбитражный процессуальный кодекс РФ в п. 1 ст. 200 устанавливает, что дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц рассматриваются судьей единолично в срок, не превышающий двух месяцев со дня поступления соответствующего заявления в арбитражный суд, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу, если иной срок не установлен федеральным законом.

3.3. Решение суда о признании незаконными действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и его исполнение

1. Содержание решения суда о признании незаконными действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По результатам рассмотрения искового заявления о признании незаконными решений или действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы, ее территориальных органов, их обособленных подразделений или должностных лиц суд выносит соответствующее решение. От содержания решения зависит возможность его реального исполнения на практике. Даже установление необоснованности действий регистрационных органов, но без указания на способ восстановления нарушенного права заявителя, ведет к формальности принятого решения и невозможности удовлетворения в реальности требований истца.
Решение суда состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей.
Во вводной части решения указываются дата и место принятия решения суда, наименование суда, принявшего решение, состав суда, секретарь судебного заседания, стороны, другие лица, участвующие в деле, их представители, предмет спора или заявленное требование.
Описательная часть решения суда включает в себя требование истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле. Здесь указываются мотивы обращения с иском, а также обоснование заявленных требований. Приводятся основания, по которым соответствующим регистрационным органом или должностным лицом принято то или иное решение либо совершены какие-то действия, в том числе даются ссылки на применяемые в данном случае законы и иные нормативные акты.
Важнейшей частью судебного решения по праву следует считать мотивировочную. В данной части описываются фактические обстоятельства дела, а также приводятся выводы суда и доказательства, на которых они основаны. Причем это должно быть не простое перечисление фактов, а изложение их содержания и оценка, в том числе определение, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены. Если же при оценке доказательств (каждого в отдельности либо в их совокупности) суд придет к выводу, что отдельные из них не отвечают требованиям относимости, допустимости или достоверности, он обязан привести доводы, по которым отвергает те или иные доказательства.
В случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.
Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
В случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
Здесь же должны быть приведены ссылки на закон или иные нормативно-правовые акты, применяемые судом для рассмотрения дела, а также мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. При этом дается указание как на материальный закон, примененный к спорным правоотношениям, так и на процессуальные нормы, в соответствии с которыми суд принял решение. Кроме того, в необходимых случаях возможна отсылка к постановлениям и определениям Конституционного Суда РФ, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащие разъяснения по вопросам применения той или иной нормы права, постановления Европейского Суда по правам человека. В частности, при рассмотрении дел, связанных с обжалованием действий регистрационных органов и их должностных лиц, судами довольно часто применяются разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Здесь же дается вывод суда по существу искового заявления.

Тем самым анализ мотивировочной части решения позволяет выявить, соблюдены ли судом требования действующего законодательства о законности и обоснованности, полноте и определенности судебного решения. В случае несоблюдения указанных требований возможно обжалование такого решения как вынесенного по неполно выясненным обстоятельствам.

В случае удовлетворения заявленных требований резолютивная часть судебного решения должна содержать указание о признании решения или действия (бездействие) регистрационного органа незаконным. При этом судом возлагается обязанность на соответствующие органы совершить определенные действия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. В этой ситуации приводятся конкретные действия, которые должны быть осуществлены Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами, их обособленными подразделениями или должностными лицами, допустившими установленное судом нарушение прав заявителя, чтобы восстановить их в полном объеме.
В зависимости от предъявляемых требований суд может обязать регистрационный орган, например:
внести запись о праве заявителя на объект недвижимого имущества в ЕГРП;
погасить запись о праве в ЕГРП;
зарегистрировать право истца;
осуществить государственную регистрацию сделки;
выдать свидетельство о праве заявителя;
внести соответствующие изменения в регистрационные записи;
принять документы на государственную регистрацию в том комплекте, в котором они представлялись ранее;
выдать заявителю затребованную информацию о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества;
выдать копию закладной и т.п.

Из данного примера видно, что судом не определен способ восстановления нарушенных регистрационным органом прав заявителя.
Подобные решения в ряде случаев приводят к затруднениям их исполнения на практике, поскольку для регистрационного органа может быть не ясно, какие именно действия ему необходимо предпринять для восстановления прав истца. Например, какие действия необходимо совершить регистрационному органу в случае признания незаконными действий по государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества: погасить запись о праве третьего лица на данный объект недвижимости или внести в нее соответствующие изменения в пользу заявителя.
В этой ситуации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может обратиться в суд за разъяснениями. Однако это требует дополнительного времени и, следовательно, нарушение прав истца в течение данного времени будет существовать.
Таким образом, при составлении искового заявления целесообразно не только сформулировать требования о признании соответствующего решения или действий (бездействия) Росреестра, его территориальных органов, их обособленных подразделений и должностных лиц, но и указать на способ восстановления своих нарушенных прав. Например, требования к регистрационному органу могут быть формулированы следующим образом: признать отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества незаконным и обязать УФРС зарегистрировать право собственности на данный объект. Другой пример: признать незаконным уклонение УФРС от госрегистрации договора купли-продажи квартиры, выразившееся в отказе принять представленный комплект документов на государственную регистрацию и обязать регистрационный орган принять представленный ранее комплект документов на государственную регистрацию.
При оформленных таким образом требованиях, в случае удовлетворения иска суд должен будет сделать вывод о заявленном способе восстановления нарушенных прав. Даже в случае, если в резолютивной части решения суда будет говориться только о необходимости удовлетворения требований истца, регистрационному органу для восстановления нарушенных прав необходимо будет использовать способ, заявленный истцом.
В случае если действия, направленные на восстановление нарушенного права заявителя, могут быть совершены только органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд устанавливает в решении срок, в течение которого его решение должно быть исполнено.

Кроме того, в отношении государственных гражданских служащих центрального аппарата и территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, совершивших действия (принявших решения), признанные незаконными, суд определяет меры ответственности государственного служащего, предусмотренные Федеральным законом «Об основах государственной службы Российской Федерации», другими федеральными законами, вплоть до представления об увольнении. Ответственность государственного служащего наступает в связи с его обязанностью признавать, соблюдать и защищать права и свободы человека и гражданина в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 27 мая 2003 года N 58-ФЗ «О системе государственной службы Российской Федерации», ст. 4, 15 и 18 Федерального закона от 27 июля 2004 года N 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации».
2. Исполнение решения суда о признании незаконными действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на практике.
Итак, в случае признания жалобы обоснованной суд принимает решение об обязанности соответствующего органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его должностного лица устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод. Как было рассмотрено выше, в решении суда указываются конкретные действия, необходимые для восстановления нарушенных прав и интересов истца.
Таким образом, для исполнения решения суда регистрационный орган должен осуществить те действия, которые описаны в резолютивной части судебного решения.
В большинстве случаев признания отказа или уклонения в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним незаконными суд обязывает Росреестр, УФРС, их обособленные подразделения и должностных лиц осуществить государственную регистрацию прав на объект недвижимости или соответствующей сделки.
В связи с этим на практике может возникнуть ситуации, когда орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, затребует от заявителя повторно представить документы, необходимые для государственной регистрации, в том числе заявление о госрегистрации, а также оплату госпошлины за совершение регистрационных действий. Данные требования в ряде случаев являются незаконными.
Требования о повторном предоставлении заявления о государственной регистрации и необходимых документов обосновывается тем обстоятельством, что для регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного решения не предусмотрено особого порядка. Следовательно, регистрация на основании решения суда осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 13, 16, 17, 18 Закона о госрегистрации. Фактически это означает, что заявитель, кроме судебного решения, должен предоставить заявление и иные необходимые документы, поскольку регистрация носит заявительный характер.
Считаем, что приведение данных доводов в случае признания незаконными действий регистрационных органов не вполне верно. По нашему мнению, данное положение справедливо для случая признания судом прав на недвижимое имущество. При этом следует отграничивать действия регистрирующего органа в случае признания судом незаконными действий органов, осуществляющих государственную регистрацию, и в случае признания судом права на недвижимое имущество.
Из анализа ст. 28 Закона о госрегистрации следует, что судебное решение, приведенное в данной норме, рассматривается в качестве основания возникновения прав на недвижимое имущество и соответственно как основание для государственной регистрации. Напротив, судебное решение о признании незаконными действий регистрационного органа не является основанием для возникновения права на недвижимое имущество, т.е. не признает и не устанавливает права заявителя на объект недвижимости. Данным решением устанавливается обязанность соответствующего органа осуществить регистрацию на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, которая не была проведена вследствие незаконных действий регистратора. В данном случае Росреестр, его территориальные органы, их обособленные подразделения или должностные лица выступают в качестве ответчика, и, следовательно, на него может быть возложена обязанность по совершению определенных действий.
В связи с этим можно сделать вывод о том, что регистрация, осуществляемая в случае признания действий Росреестра, его территориальных органов, их обособленных подразделений или должностных лиц незаконными, является исполнением судебного решения, и, соответственно, приводимые регистрационным органом доводы в данном случае не могут быть применимы.
Поскольку заявление о госрегистрации права ранее предоставлялось на регистрацию прав и должно присутствовать в деле правоустанавливающих документов, а государственная регистрация не была проведена по вине самого регистрационного органа, отсутствует необходимость его повторного предоставления.
Повторная оплата госпошлины также не требуется, поскольку заявитель ранее уже оплатил осуществление соответствующих регистрационных действий (при отказе пошлина не возвращается заявителю), но орган, осуществляющий регистрацию прав, неправомерно отказал ему и прекратил совершение действий.
Что касается предоставления необходимых документов, то решение данного вопроса зависит от их наличия или отсутствия у регистрационного органа. Как правило, копии всех ранее предоставляемых документов находятся в деле правоустанавливающих документов в соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о госрегистрации. В этом случае регистратор может предложить заявителю представить подлинники ранее представляемых документов. Однако лицо, в пользу которого вынесен судебный акт, не обязано их предоставлять. При непредставлении заинтересованным лицом подлинников регистрация должна быть проведена в соответствии с копиями документов, ранее представленных на государственную регистрацию прав.
Другим случаем являются ситуации, когда у регистрационного органа отсутствуют необходимые документы. Например, в соответствии с п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на ее основании, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки. В случае отказа в госрегистрации оригинал возвращается заявителю. При признании судом отказа незаконным для осуществления регистрации сделки регистрационному органу необходим оригинал договора.
Таким образом, если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов, исполнение решения суда невозможно без повторной подачи документов на государственную регистрацию, поскольку у органов, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество, отсутствуют документы, на основании которых возможно ее провести.
В данном случае заявителю может быть предложено представить необходимые документы и разъяснено, что в противном случае будет невозможно осуществить государственную регистрацию.
Кроме того, регистрирующий орган не вправе запрашивать дополнительные документы, за исключением тех, которые находились в деле правоустанавливающих документов на момент принятия решения об отказе.

Следует отметить, что датой внесения соответствующей записи о праве заявителя на объект недвижимого имущества или совершении с ним сделки будет является день ее фактического совершения, поскольку суд не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения.

Необходимо учитывать, что проведение в соответствии с решением суда государственной регистрации возможно в том случае, когда нет иных, не рассмотренных судом, оснований для отказа регистрация. Иными основаниями для отказа, в частности, могут быть арест имущества, наложенный в период обжалования, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом, прекращение объекта недвижимости в связи с его ликвидацией или преобразованием.
3. Направление решения суда о признании незаконными действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для устранения нарушений закона.
Решение суда о признании незаконными действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направляется для устранения допущенного нарушения закона руководителю органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или должностному лицу, чьи решения или действия (бездействие) были обжалованы, либо в вышестоящий в порядке подчиненности орган, должностному лицу. Копия решения может быть направлена также в прокуратуру или другим заинтересованным лицам.
Копия решения суда также выдается лицу, обжалующему действия регистрационного органа.
Действующим законодательством установлены различные сроки направления решения суда для восстановления прав и законных интересов заявителя, нарушенных незаконными действиями Росреестра, его территориальных органов, их обособленных подразделений или должностных лиц.
Гражданский процессуальный кодекс РФ устанавливает данный срок равным трем дням со дня вступления решения суда в законную силу (п. 2 ст. 258).
Более длительный срок для извещения о принятом решении предусмотрен Арбитражным процессуальным кодексом РФ. Так, в соответствии с п. 8 ст. 201 АПК РФ копия решения арбитражного суда направляется вышеуказанным лицам в пятидневный срок со дня его принятия.
4. Срок исполнения решения суда о признании незаконными действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Действующим законодательством предусмотрены различные сроки для исполнения решений суда общей юрисдикции и арбитражного суда о признании незаконными действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 7 ст. 201 АПК РФ решения арбитражного суда по делам об оспаривании решений и действий (бездействия) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальных органов, их обособленных подразделений и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда. Установление иного срока может быть продиктовано объективной невозможностью немедленного исполнения решения либо связано с возможным нарушением таким исполнением прав третьих лиц и т.д.
ГПК РФ, в свою очередь, не предусматривает обязательного немедленного исполнения данных решений. Срок исполнения решений по таким делам устанавливается судом в каждом конкретном случае отдельно.
Как установлено п. 2 ст. 206 ГПК РФ, решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.
Срок для переадресации установлен действующим законодательством и равен пяти дням с момента их получения. Исключением является случай, когда исполнительный документ подлежит немедленному исполнению. В этой ситуации полученные от взыскателя документы перенаправляются в соответствующее подразделение судебных приставов в день их получения.
С момента поступления заявления взыскателя и исполнительного документа в подразделение судебных приставов в течение трех дней они должны быть переданы судебному приставу-исполнителю. После этого приставом в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа выносится постановление о возбуждении исполнительного производства либо об отказе в возбуждении исполнительного производства.
В случае если исполнительный документ подлежит немедленному исполнению, то он после поступления в подразделение судебных приставов немедленно передается судебному приставу-исполнителю, чьи полномочия распространяются на территорию, где должно быть произведено исполнение, а в случае его отсутствия — другому судебному приставу-исполнителю. Решение о возбуждении исполнительного производства либо об отказе в возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель должен принять в течение одних суток с момента поступления исполнительного документа в подразделение судебных приставов.
Копия постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства должна быть направлена:
заявителю;
органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его должностному лицу, чьи действия повлекли нарушение законных прав и интересов заявителя;
в суд, выдавший исполнительный документ.
В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель устанавливает срок для добровольного исполнения собственником содержащихся в исполнительном документе требований и предупреждает должника о принудительном исполнении указанного требования по истечении срока для добровольного исполнения с взысканием с него исполнительного сбора и расходов по совершению исполнительных действий.
По общему правилу срок для добровольного исполнения не может превышать пяти дней со дня получения собственником постановления о возбуждении исполнительного производства. Исключением является случай, когда в самом исполнительном документе указан иной срок для исполнения решения суда. В этой ситуации срок для добровольного исполнения определяется исходя из срока, установленного в исполнительном листе.
В случае если исполнительный документ предъявлен к исполнению по истечении срока исполнения, указанного в нем, то устанавливаемый срок для добровольного исполнения не может превышать пять дней со дня возбуждения исполнительного производства.
Кроме того, в случаях, когда исполнение судебного акта возлагается на государственного служащего центрального аппарата и территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, пристав в постановлении о возбуждении исполнительного производства предупреждает данное лицо об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 315 Уголовного кодекса РФ за неисполнение судебного акта, а равно воспрепятствование его исполнению (ст. 30 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
В случаях неисполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требований, содержащихся в исполнительном документе, в срок, установленный для добровольного исполнения, либо неисполнения исполнительного документа, подлежащего немедленному исполнению, в течение суток с момента получения копии постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительского сбора и устанавливает должнику новый срок для исполнения.
При неисполнении требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин во вновь установленный срок судебный пристав-исполнитель применяет к регистрационным органам штраф, предусмотренный ст. 17.15 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях РФ, и устанавливает новый срок для исполнения. Если для исполнения указанных требований участие должника не обязательно, то судебный пристав-исполнитель организует исполнение в соответствии с правами, предоставленными ему настоящим Федеральным законом.
Следует отметить, что при принудительном исполнении решения суда, в случае отсутствия у регистрирующих органов необходимых документов и непредставления их повторно на регистрацию, возможно возвращение исполнительного документа без исполнения выдавшему его органу, поскольку утрачена возможность исполнения исполнительного документа (п. 1 ст. 43 Закона «Об исполнительном производстве»).
6. Гарантии исполнения решения суда о признании незаконными действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В целях обеспечения своевременного устранения допущенных правонарушений и контроля реализации судебного решения органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или их должностные лица, чьи действия повлекли соответствующее нарушение, должны направлять в суд уведомление об исполнении его решения. Данное требование в императивной форме предусмотрено в ст. 258 ГПК РФ. АПК оставляет затребование такого уведомления на усмотрение самого арбитражного суда (п. 6 ст. 201).
Срок для данного уведомления предусмотрен только в ГПК РФ и равен одному месяцу с момента получения регистрационным органом или его должностным лицом решения суда. АПК РФ подобного срока не устанавливает. В то же время арбитражным судом может быть определен срок для исполнения решения. Таким образом, можно сделать вывод, что в случае затребования арбитражным судом сообщения об исполнении решения такое сообщение должно быть направлено либо в течение срока, установленного для исполнения решения, либо срока, специально отведенного судом для уведомления.

Новости по теме Недвижимость