Документ, вносящий изменения в уже существующее постановление Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», учитывает текущие изменения законодательства и судебную практику.

Во-первых, как пояснил начальник управления частного права ВАС Роман Бевзенко, новое постановление учитывает внесение изменений — «не вполне удачных и продуманных» в ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Статья регулирует особенности аренды государственного и муниципального имущества, а также говорит о соотношении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок и процедуры торгов. В своем проекте ВАС разъясняет, в какие сроки и на каких условиях стороны должны достичь соглашения о возобновлении договора аренды с тем, чтобы сделать это без проведения торгов.

Во-вторых, Высший Арбитражный Суд в новом документе решил сформулировать некоторые дополнительные правовые позиции в сфере аренды. В частности, документ допускает аренду части вещи, практика которой очень распространена в нашей стране (аренда торговых павильонов, офисов, квадратных метров под банкоматы), но ранее считалась не поименованной сделкой. Помимо этого, в документе также допускается аренда будущей вещи, объекта незавершенного строительства. «Если уж мы допустили продажу будущей вещи, то почему не можем допустить ее аренду?» — поясняет логику разработчиков Бевзенко.

Помимо этого, ВАС отобразил в постановлении позицию президиума, к которой он пришел при рассмотрении конкретного дела – о том, что при споре арендодателя и арендатора об арендной плате последний не вправе ссылаться на то, что имущество арендатору не принадлежит, а потому их договор аренды является недействительной сделкой. Суды не должны принимать такой довод во внимание, поясняет Бевзенко.

ВАС также решает проблему изменения размера арендной платы по договорам, в которых эта плата является регулируемой ценой. В постановлении говорится, что «регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям».

Еще один, долгожданный среди юристов, пункт постановления гласит, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, говорит ВАС, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. По сути, ВАС претворяет в жизнь идею конклюдентного прощения долга, запрещая кредитору держать контрагента на крючке в подобных ситуациях.